小区的外墙面使用权纠纷案例-法师兄

李军、王勇和张小年住在某小区。三人的自有住房均在该小区临街楼房的三层，彼此相邻。临街楼房的一二层被建设银行某某分理处购买，用于分理处办理储蓄存款等银行日常业务。2007年11月6日，分理处与李军、王勇和张小年三人签订合同，约定分理处在李军、王勇和张小年三人拥有所有权的房屋的外墙面挂上建设银行的招牌，每年支付租金2万元。租金从2008年1月1日起开始支付。2007年12月，分理处在李军、王勇和张小年的房屋的外墙面上挂上了建设银行的广告牌。2008年1月1日，分理处支付了2万元租金给王勇和张小年。小区业主委员会指导此事后，要求李军、王勇和张小年三人将租金交给小区业主委员会。李军、王勇和张小年三人不同意，认为出租自家房屋的外墙面，所得收益当让然归三人所有。业主委员会认为，小区的外墙面属于业主共有，即使在李军、王勇和张小年三人住房的外墙面上做广告，收益也不能仅由他们三人获得，而应当由小区全体居民所有。由于双方不能达成一致意见，在该小区居住的全体业主共100户向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决每年的租金收益归小区全体业主。一审法院认为没有利用其他业主房屋的外墙面，所以其他业主无权取得该笔租金收益。驳回了业主们的诉讼请求。二审法院经审理认为，小区的外墙面属于全体业主共有，虽然建设银行的广告牌挂在了李军、王勇和张小年三人住房的外墙面上，但该笔收益应当由全体的小区业主享有，而不应该仅由李、王和张三人享有。二审判决撤销一审判决，改判支持了原告的诉讼请求。诉讼费由李、王和张三人承担。

答

住宅小区外墙面所有权归业主共有的，并不单独属于某一个业主专有部分。因为该墙面属于公用设施，其业主享有共有和共同管理的权利。对于该部分共有部分...

答

对于楼宇外墙面的使用权，有的购房合同约定是归属于所有权人，有的约定归属于物业公司等，在实际使用中往往由于悬挂广告、乱搭乱建等时常发生纠纷，合同中对楼宇外墙面使用权约定条款的法律效力问题也就成了纠纷发生时争议的焦点。探讨对外墙面使用权约定条款的法律效力，首先需要明确楼宇外墙面的所有权性质。按照物权法上建筑物区分所有权理论，区分所有权人(购房人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共用部位以及附属物部分享有区分所有之共有权。区分所有之共有权的客体范围广而复杂，理论上将专有部分的范围划至房屋单元界壁最后粉刷表层，一方面使得购房人可以对自己房屋单元内壁进行自由使用，另一方面，因为墙壁内预先设有维持建筑物正常使用必需的各种管线，如果使至界壁的中心部分皆属专有部分，区分所有人因而可以对其任意使用或变更，这不利于整体建筑物的维护和管理，因此在对界壁的维护、管理时将专有部分划至单元界壁的最后粉刷表层，即将共用墙墙体归入共有部分;而在外部关系上，比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积。上述理论也成为界定外墙权属的依据，然按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积，另一半则计入公摊面积，但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有，从对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。而建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部位也包括了内外墙体和户外墙面。因此，外墙、外墙面均属于共有部分而由本幢楼所有购房人即相关区分所有权人对其享有区分所有之共有权，这种区分所有之共有权的权利行使有其特殊方式。

一、诉辩主张 1.原告诉称：2007年9月，原告人依法取得座落于伊川县城商都路中段北侧的国有土地使用权一案，证号为伊政国用(2007)字第07号，面积160m2。07年11月，原告发现二被告在上述土地上非法挖土，经二被告所在的村委劝阻及原告制止，二被告均置之不理，继续施工。二被告擅自在原告人拥有使用权的土地上施工建设，妨碍原告对该土地的占有、使用和收益，侵犯了原告人的建设用地使用权，应予停止侵权，排除妨碍，恢复原状。 2.被告周某辩称：被告是周村的村民，依法有权向集体申请宅基地，且已向村委缴纳了宅基地使用费。另原告和本被告在村委的主持下已达成协议，即原告证载土地归本被告占有、使用、收益，周村村委另将周村原花坛面粉厂门前大路西边的一宗土地调整给原告使用。因调整给原告的土地遭他人侵权后，原告又起诉本被告。所以原告诉本被告侵权无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。被告周天功未提交答辩状，亦未提交相关证据。二、事实和证据伊川县人民法院经开庭审理查明：2007年9月，原告贾某经伊川县人民政府批准取得位于伊川县城商都路中段北侧国有土地使用权一宗，面积160m2，用途为住宅，国有土地使用证为伊政国用(2007)字第07号。2007年11月，被告周某在未取得任何合法手续的情况下，在原告上述土地上施工建房，经原告和周村村委多次阻止无效的情况下，原告诉至法院，要求被告停止侵权，排队妨碍，恢复原状。被告周天功没有侵权行为。在诉讼中，本院于2007年12月11日以(2007)伊四民初字第191-1号民事裁定书裁定被告停止施工。2008年1月14日，原、被告经周村村委调解，周村村委同意将周村面粉厂门前大路西边的一宗集体土地调整给贾某，原告贾某同意将本案所争土地调整给周某使用，但均未办理审批变更登记手续。后被告周某在未经法院许可的情况下继续施工，现已建成三层楼房。另查明，周村村委同意调整给原告的那宗土地，现已被他人建成房屋。认定上述事实的证据有：1.伊政国用(2007)字第07号，国有土地使用证;2.2007年12月10日伊川县城关镇周村村委证明一份;3.被告周某身份证复印件一份;4.周村村委加盖公章的土地登记申请表(周毅明)一份和向周村村委交纳的土地使用费的票据二张;5.2008年5月12日周村村委出具的证明一份。三、判决理由伊川县人民法院根据以上事实和证据认为：原告贾某持有合法的国有土地使用证，其土地使用权依法受法律保护。被告周某在无任何合法手续的情况下，在原告所拥有土地使用权的土地上施工建房，侵犯了原告贾某依法对该土地的占有、使用、收益的权利，原告有权要求被告周某排除妨害，恢复原状。对原、被告双方经周村村委所作的调解，因双方未形成书面的调解协议，也未实际履行土地审批，变更登记等手续，且原告拥有的是国有土地使用权，而调整给原告的是集体土地使用权，原告又不是周村村民，不符合拥有周村宅基地的条件，显然本次调解违背了法律规定。另根据查明的事实，无证据证明被告周天功实施了侵权行为，故应驳回原告贾某对被告周天功的诉求。四、定案结论根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、被告周某停止在原告贾某所持的伊政国用(2007)字第07号国有土地使用证所载的土地上建房行为。并于本判决生效后三十日内拆除在上述土地上的建筑物。二、驳回原告贾某对被告周天功的诉讼请求。本案受理费100元，被告周某负担。五、评析国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，单位和个人不得侵犯。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

住宅小区外墙面若是属于公共分摊部分，那么所有权是属于全体业主的。根据我国关于物权的法律规定，业主对专有部分以外的共有部分，是享有共有和共同管理的权利。