购销合同违约责任如何确定？

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• 问购买房屋时，如果购房合同未对违约责任进行明确规定，那么应该如何确定违约方的责任呢？
  

  由于商品房买卖合同通常采用格式化合同,对于违约责任的承担方式和金额约定相对明确。但若出现约定不明的情况,我们可以参考《商品房买卖解释》的相关规定来确定有关损失的计算方法。 根据《商品房买卖解释》第17条规定,若商品房买卖合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法,且买受人在逾期交付房屋期间未能取得房屋所有权证书,则可按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。 《商品房买卖解释》第18条第2款规定,若因出卖人的原因,买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书,出卖人应承担违约责任。若商品房买卖合同未约定违约金或损失数额难以确定,则可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。 此外,《商品房买卖解释》也对某些违约承担违约责任的计算方法另有规定。例如,若出卖人恶意违约,具有以下情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。这是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。 另外,若出卖人存在欺诈行为,具有以下情形之一,导致合同无效或被撤销、解除,买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。

• 问购房合同上确认违约责任吗
  

  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

• 问购房者逾期交房，如何确定违约责任？
  

  根据我国相关的法律法规，买卖合同中的标的物所有权自交付时转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此，如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明，就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收，但没有在约定期限之内办好房产权证，构成交房逾期，应该按照合同约定支付逾期违约金。房屋作为典型的不动产，其交付具有特别重要的意义，房屋买卖双方应该就交房事宜作出具体、明确的约定，以减少一些不必要的麻烦。一旦发生交房逾期，买房人可以催促房产商尽快履行交房义务，同时还可按照合同约定追究房产商逾期交房的违约责任。

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