抵押权人对预售商品房抵押权如何实现-法师兄

一、抵押权人对预售商品房抵押权如何实现所谓预售商品房抵押权的实现，是指抵押人违约，抵押权人在其债权已届清偿期而未受清偿，向人民法院提起诉讼，申请变卖、拍卖抵押的预售商品房或与抵押人协商订立合同取得该抵押房的产权，或者以其他方法处分抵押预售商品房，而得到优先受偿权。二、抵押权人对预售商品房抵押权实现方式有哪些1、通过拍卖、变卖抵押预售商品房实现。我国民事诉讼法中没有设定拍卖程序，但随着司法实践日益与国际接轨，我国审判实践中已采用了拍卖方式、如果抵押的预售商品房在折价或者拍卖、变卖后其价款超过抵押人应负的债务数额，则超过部分应归抵押人所有。如果抵押的预售商品房拍卖或变卖所得价款，尚不足以清偿债务时，抵押人有权在拍卖价款受偿后，从债务人的其他财产中得到不足部分，但在这部分财产中，债务人还有其他债务，抵押权人无优先受偿权。2、通过订立合同，取得该抵押预售商品房的所有权。在拍卖时若无人买受和抵押人死亡或被宣告失踪而无继承人的，抵押权人在债权清偿期限届满后，可与抵押人或回购保证人(预售人)订立合同，取得该抵押房的产权，如抵押权人与抵押人或回购保证人协商不成，抵押权人在拍卖所得价款中享有绝对的受偿权。但是下列两种情况，抵押权人不能优先受偿。一是，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拔方式取得的，依法拍卖后，应从拍卖的价款中缴纳相当于应缴土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。二是，抵押合同签订后土地上新增的房屋不属于抵押财产，拍卖时，可依法将新增房屋一同拍卖，但新增房屋之所得，抵押权人无权优先受偿。

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抵押权的实现，必须具备以下要件： (1)须抵押权有效存在。(2)须债务已届清偿期。(3)须债务人未清偿债务。 2、抵押权的实现方法抵押权的...

答

如何实现预售商品房的抵押权？预售商品房抵押权的实现，指抵押权人（即贷款银行）在其债权已届清偿期而未受清偿时，有权依法以折价或拍卖、变卖及其他...

如何实现预售商品房的抵押权？预售商品房抵押权的实现，指抵押权人（即贷款银行）在其债权已届清偿期而未受清偿时，有权依法以折价或拍卖、变卖及其他方式处分抵押的预售商品房，从而得到优先受偿的法律行为。处分抵押的预售商品房所得按以下顺序分配：（一）支付抵押房地产处理费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（三）偿还抵押权人债权本息，支付违约金；（四）赔偿债务人违反合同对抵押权人造成的损害；（五）剩余金额返还抵押人。同一预售商品房设定两个以上抵押权时，按抵押登记顺序受偿。抵押权人在处分抵押物所得不足以支付债务、违约金额和赔偿金时，有权向债务人追索不足部分。

抵押权人要实现其抵押权，可以与抵押人协商，将抵押财产进行折价，拍卖或者变卖，抵押权人可以对折价，拍卖或者变卖所得的价款优先受偿。抵押权人实现其抵押权应当是在债务人没有履行其到期债务的时候。法律依据《民法典》第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

预售商品房抵押权的实现是债务人将财产抵押给债权人后，债务人未履行到期债务或者当事人约定实现抵押权的，债权人有权优先赔偿财产。