你好，开发商售房后，土地抵押在银行违法吗？

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• 问楼盘土地使用权抵押后开发商可否销售商品房
  

  一般来说不可以。如果土地使用权被开发商全部抵押银行，开发商会从银行获得贷款融资，相当于土地的权益方已经变成银行而不是开发商。现在的房产证都是二证合一，正常情况下抵押状态的房屋不可销售，除非开发商和银行以及房管部门三方达成协议，设立监管账户，开发商销售房屋的款入三方监管账户，银行才会同意解封并售房。

• 问开发商办理土地抵押后还能办在建工程抵押吗
  

  可以的。我国《担保法》对在建工程抵押的合法性进行了明确，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据《担保法》司法解释、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件： 1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。 2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。 3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。 4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。回答完毕。

• 问房子抵押银行房地产抵押怎样与开发商签合同
  

  按照法律规定，承包方本身拥有法定留置权，即可以在结清工程款之前留置房屋而不交付，向法院起诉要求就房屋进行拍卖的价款优先受偿。如果开发商用房屋抵工程款，应当签订工程结算协议和房屋抵债协议，同时约定税费负担和过户手续办理日期。如果只是抵押，需要拿到房产证然后到房产局去办理他项权利证书。

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