如何处理购房合同瑕疵-法师兄

1、开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。 2、如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。 3、如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 4、如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。

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当事人可以协议补充合同内容的缺陷。不能达成补充协议的，当事人可以根据合同的有关条款或交易习惯确定。合同生效后，内容有缺陷的，当事人可以协商变...

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1、由当事人协议补充。根据合同自由原则，当事人有决定合同内容的自由。对于欠缺的合同其他内容，首先应当考虑当事人共同的真意，由当事人协议补充。...

商品房如果存在瑕疵，购房人可以向开发商提出意见，开发商承担维修责任，直到房屋质量没有问题可以交房。如果开发商一直不处理房屋瑕疵问题，可以向法院起诉，要求开发商承担违约责任。

1、对于瑕疵股东会决议，股东或利害关系人可以通过诉讼请求撤销或请求确认无效。《中华人民共和国公司法》第二十二条规定：公司股东会或者股东大会、董事会的决议内容违反法律、行政法规的无效。股东会或者股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者公司章程，或者决议内容违反公司章程的，股东可以自决议作出之日起 60日内，请求人民法院撤销。可见，对程序上的瑕疵与内容上的瑕疵的处理有不同的要求。对于股东会决议程序上的瑕疵，只有股东有权请求撤销，并应受60日期限限制;对于内容上的瑕疵，不仅是公司股东，有关利害关系人也有权请求确认无效，且不受60日期限限制。 2、应区分瑕疵的不同情况而处理。股东会决议不仅在公司内部有较大影响，也对公司客户等第三人产生影响，股东会决议被宣告无效或被撤销，往往影响到公司内外多方面的法律关系。只有在确认无法补救的情形下，才有必要宣告股东会决议无效或对其予以撤销。本案中，甲公司未召集股东开会而形成决议，股东对决议内容也毫无追认的可能，且双方当事人矛盾激化，法院在多次调解未能成功的情形下，作出了确认股东会决议无效的判决。

合同内容瑕疵解决方法： 1、由当事人协议补充。根据合同自由原则，当事人有决定合同内容的自由。对于欠缺的合同其他内容，首先应当考虑当事人共同的真意，由当事人协议补充。 2、按照合同有关条款或者交易习惯确定。在当事人对合同其他内容达不成协议时就要由法官推定当事人的意图进行补充，并且应按照一定的规则来确定合同的其他内容，即按照合同有关条款或交易习惯确定。 3、如果仍然不能确定的应该按照民法典补充。