不动产适用善意取得后，该不动产上的原有权利是否消灭？

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• 问不动产物权是否消灭
  

  明确了受让物权预告登记的不动产，虽然权利登记证仍是出售人的不动产，但是买受人提出异议后，人民法院不得再视为登记权利人的财产继续执行。规定承认并保护买受人的物权期待权。结合本案案情理解，本案涉及的房屋在土地房屋管理部门办理了预告登记，受让人周某虽然还未取得房屋产权登记证，但是通过预告登记已具有了物权期待权，表现为两方面，一方面排除其他人对该房屋行使物权的权利，即排除出售方甲公司行使物权的权利，甲公司不能再视为自己的物权而另行处分，另一方面有期待条件成就时取得物权的权利，即将来取得房屋所有权属登记的权利。

• 问不动产抵押可否善意取得
  

  不动产抵押可以善意取得。善意取得抵押权是受法律保护的。若双方当事人满足以下四个条件，则一方当事人善意取得不动产抵押权。一是抵押人无权处分不动产；二是抵押权人已对不动产办理登记；三是抵押权人向抵押人支付合理对价；四是抵押权人取得不动产抵押权时是善意的。 【相关延伸】 问：善意取得要满足哪些条件？ 答：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意; 2、以合理的价格转让; 3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

• 问不动产物权取得变更和消灭
  

  不动产物权取得变更和消灭我国物权法明确把物权分为三大类,所有权、用益物权和担保物权《》第六条规定了物权取得、变更和消灭的一般方式,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”。第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应依法登记,发生效力;未依法登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”由第九条可以看出,除国家外,其他人(法人、集体组织、自然人等)享有不动产物权应当进行登记,形成法律效力;未经登记,不产生物权效力。当然,不动产物权登记生效原则并不是绝对的,亦有例外条款。不动产登记生效的例外《物权法》第28条~30条等规定了不动产登记例外的情形。第二十八条:“因人民法院、委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第二十九条:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第三十条:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”以上三条规定的情形都是不动产物权的原始取得,当进行不动产转让时,依据物权法第三十一条之规定,应当先取得物权登记,在进行转让。第三十一条:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”除以上不动产登记生效例外外,因为登记困难和司法实践产生了其他例外。例如农村土地承包经营权、、地役权等。

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