股权转让和土地使用权转让在哪些方面存在差异？-法师兄

股权转让和土地使用权转让在某些方面存在差异,具体表现在以下几个方面: 1. 构成要件不同:股权转让需要转让方和受让方是同一公司的股东或出资人,而土地使用权转让需要转让方和受让方是不同的民事主体,即土地使用权人和受让方必须在同一时点同时存在。在土地使用权转让中,转让的标的是实体资产,即土地使用权,而在股权转让中,转让标的是虚拟资本,即股东登记依法所享有的公司股份、股东权利和股东责任。 2. 转让条件不同:对于土地使用权转让,《城市房地产管理法》第三十九条规定了三个限制条件:已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书,按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。而对于股权转让,通常要求转让方和受让方是同一公司的股东或出资人,或者受让方是公司的股东以外的人,但并没有像土地使用权转让那样的限制条件。 3. 登记部门不同:土地使用权转让时,双方当事人应依法申请办理变更土地登记。而有限责任公司股权转让时,则无需办理变更土地登记。 4. 发生税费不同:土地使用权转让时,发生的税费包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等。而股权转让时,主要涉及企业所得税或个人所得税等税收。尽管从表面上看,股权转让的税负似乎低于土地使用权转让,但深入分析后发现,由于股权转让不涉及拥有土地使用权的公司法人变更,土地使用权未发生转移,而大多数公司特别是房地产开发企业并不以拥有土地为目的,开发建设后一般要转让或分割转让房地产,此时,该公司必须缴纳土地增值税、印花税、营业税等,并且是以最终土地转让价格与原取得土地的价格差额计算土地增值,以此计征土地增值税,该公司并不能真正规避土地增值税。从国家角度看,也并未流失税收收入。 5. 适用法律不同:土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《民法典》、《土地管理法实施条例》等一系列与土地使用权转让有关的法律法规所调整。而股权转让则适用《公司法》、《证券法》等一系列有关法规。

答

国有土地使用权转让和集体土地转让方式有差异，且各自有其条件限制。...

答

答：1.转让土地使用权涉及以下税种营业税：国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知（国税发〔1993〕149号）规定，转让无形...

国有土地划拨与出让存在显著差异，主要表现在性质、申请获取过程、权利和义务关系以及有效期等方面。划拨土地一般是在支付相关补偿及安置费用后无偿获赠，并设定一些限制性条款，如禁止转让、租赁或抵押。出让土地则是由国家在约定时期内向土地使用者授予土地使用权，土地使用者需向政府缴纳土地使用权出让金。在法定取得方式上，划拨土地的使用权须经县级以上人民政府依法许可，土地使用者只需缴纳相关费用便可直接使用该土地。而出让土地，其使用权大多有偿获取，大多情形下是通过公开招标、拍卖、挂牌等方式获得，这也是商品房建设用地主要采用的获取路径。在权利与义务关系方面，划拨土地的拥有者往往不享有转让、租赁及抵押等权限，其权益的实现会受到相应的约束。而相较之下，出让土地的使用者则拥有法定范畴内的自主决定权，既可以转让土地，也可租赁或者抵押土地。最后，在期限问题上，划拨土地的使用权一般不会对面向使用期限进行限制，除非有关法律、法规另有规定。而出让土地的使用权往往有明确定义的年限，具体可能为40年、50年，甚至长达70年之久。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。

土地转让和划拨的区别主要表现在以下几个方面： 1. 针对对象不同：划拨主要针对事业性单位，这些单位在取得国家土地时除缴纳相关税费外，无需支付出让金。出让则是政府将国有土地的一定时间内的使用权有偿转让给企业或个人，出让方需要支付土地出让金。 2. 使用权性质不同：划拨的土地使用权人具有法定规范内的处置权，可进行转让、出租和抵押。而出让的土地使用权人仅具有使用权，无处置权，不得进行转让、出租和抵押。 3. 土地用途不同：划拨的土地主要用于政府项目，如公益事业用地、回迁房等建设用地。出让的土地则多建商品房。 4. 房屋类型不同：划拨土地一般为回迁房、公益事业用地等建设用地类型；出让土地上多建商品房。 5. 交易费用不同：出让的土地在交易时不存在额外费用，而划拨的土地则需要先补交土地使用权出让金。因此，划拨和出让在土地性质、用途、使用权人及交易费用等方面存在明显的区别。购房者需要明确所购房屋的土地使用权取得方式，避免增加交易成本。

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，对于依法改变土地所有权或使用权的，以及因地上建筑物、构筑物等附着物转让导致土地使用权转移的情况，申请人必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，并由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。变更登记后，土地所有权和使用权自变更登记之日起生效。