房屋征收与补偿的法律规定-法师兄

第一章总则第一条为规范市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)、《湖南省实施办法》以及相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条在市城市规划区内，为了公共利益的需要，实施国有土地上房屋征收与补偿，适用本办法。第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，坚持统一规划、统一计划、统一征收程序、统一征收补偿标准、统一资金管理、统一监督考核。第四条市人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市房产管理部门为市人民政府确定的国有土地上房屋征收与补偿部门(简称房屋征收部门)，负责组织实施市城市规划区的国有土地上房屋征收与补偿工作。市房屋征收部门应会同市财政、国土资源、发改、城乡规划、住建、监察等有关部门，加强对全市国有土地上房屋征收与补偿实施工作的监督和指导。第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。第六条北湖区人民政府、苏仙区人民政府、郴州高新区管委会、郴州经济开发区管委会按照属地管理原则，配合做好房屋征收与补偿有关工作。发改、财政、国土资源、城乡规划、住建、公安、城管和行政执法、工商、税务、审计、监察等相关部门，按照各自职责做好房屋征收与补偿工作。被征收房屋所在地的乡镇人民政府、街道办事处、社区居民委员会配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。第二章征收决定第七条为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第八条依照本办法第七条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，由建设项目业主单位向房屋征收部门提出房屋征收申请，并提交以下资料:(一)申请国有土地上房屋征收审查表;(二)发改部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明材料或项目立项批文;(三)国土资源部门出具的项目符合土地利用总体规划的证明材料和附图;(四)城乡规划部门出具的项目符合城乡规划和专项规划的证明材料。项目规划蓝线图;(五)财政部门或金融机构出具的房屋征收补偿安置资金证明，或其它房屋征收补偿安置资金来源的证明;(六)法律、法规、规章规定需要提交的其他资料。保障性安居工程建设、旧城区改建项目除提交前款规定的材料外，还需提交纳入市国民经济和社会发展年度计划的材料。保障性安居工程和旧城区改建项目计划由住房保障部门申报，发改部门会同相关部门编制，经市人民政府同意后，按程序纳入国民经济和社会发展年度计划。第九条房屋征收部门自收到房屋征收申请之日起10个工作日内完成审查。房屋征收部门经审查认为房屋征收符合法律、法规以及本办法第七条、第八条规定的项目，应当将房屋征收范围报市人民政府同意后公布。房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积、土地权属等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人在公布之日起10日内对调查登记结果提出异议申请的，房屋征收部门应当组织有关部门依法进行调查核实。经调查核实后，调查结果确有变动的，房屋征收部门应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知国土资源、住建、城乡规划、房管、工商、税务等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限及内容。暂停期限最长不得超过1年。第十一条房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当通过抽签、摇号等随机选定方式委托具有相应资质的房地产价格评估机构对征收范围内被征收房屋进行咨询评估，依据咨询评估结果测算征收补偿费用。第十二条房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案，报市人民政府。市人民政府组织有关部门对房屋征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。房屋征收补偿方案应当包括以下内容：(一)征收以及补偿的依据;(二)征收范围;(三)签订房屋征收补偿协议的期限;(四)被征收房屋权属的认定和征收补偿的标准及方式;(五)用于产权调换房屋的地点、面积、户型、结算方式等情况;(六)临时过渡方式、过渡期限;(七)搬迁费和临时安置标准;(八)停产停业损失补偿标准;(九)补助和奖励标准;(十)其他事项。第十三条因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》等法律、法规、规章和本办法规定的，房屋征收部门应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案后报市人民政府。第十四条市人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门对下列事项进行社会稳定风险评估，作出预警评价：(一)房屋征收事项是否经过合法性和可行性论证;(二)实施房屋征收是否产生行政争议和具有化解的可能;(三)征收补偿资金和产权调换房源能否筹措到位;(四)拟定的征收补偿方案是否公平、合理。社会稳定风险评估预警评价应当提出可实施、暂缓实施或者不可实施的意见。对可实施房屋征收的项目，房屋征收部门应当会同有关部门制定社会稳定风险因素的防范、化解和处置预案。房屋征收决定涉及被征收人500户(含500户)以上的应当经市人民政府常务会议决定。第十五条作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当根据调查摸底情况、房屋价值咨询评估和拟定的征收补偿方案，编制项目征收补偿费用预算。房屋征收工作完成后，房屋征收部门根据房屋征收项目情况，编制项目征收补偿费用决算。第十六条房屋征收部门应当设立房屋征收补偿费用专户，实行专户存储、专款专用。在房屋征收决定作出前，征收补偿费用应当足额到位。第十七条房屋征收决定作出前所需工作经费由相应的项目业主单位予以保障。房屋征收决定作出后，房屋征收部门根据工作进度，及时拨付工作经费。第十八条房屋征收工作经费按照下列比例安排：(一)房屋征收补偿费用在5000万元以下的项目(含5000万元)，按房屋征收补偿总费用的5%安排;(二)房屋征收补偿费用在5000万元-1亿元(含1亿元)的，按房屋征收补偿总费用的3%安排;(三)房屋征收补偿费用在1亿元-2亿元(含2亿元)的，按房屋征收补偿总费用的2.5%安排;(四)房屋征收补偿费用在2亿元-3亿元(含3亿元)的，按房屋征收补偿总费用的1.5%安排;(五)房屋征收补偿费用在3亿元以上的，按房屋征收补偿总费用的1%安排。房屋征收工作经费按房屋征收补偿总费用分段累进制计算，列入房屋征收成本。房屋征收部门与房屋征收实施单位的工作经费，由房屋征收部门按照35%和65%的比例进行分配并按项目进度拨付。房屋征收工作中，发生的对被征收人的补助和奖励、行政复议、司法诉讼、强制执行、房屋面积及土地测绘、房屋价值评估、被征收房屋调查(认定、处理)、被征收房屋拆除等费用计入房屋征收成本。第十九条房屋征收成本核算由房屋征收部门会同财政部门审查，经财政部门核准后下批准文件。第二十条市人民政府应当对征收补偿方案、公开征求意见情况、听证报告、社会稳定风险评估结论、征收补偿资金到位情况等进行审查，对征收程序合法、征收补偿方案合理、社会稳定风险可控的，方可作出房屋征收决定。市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案、实施单位、达不成协议的或被征收房屋所有权人不明确的处理办法以及行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。第三章补偿安置第二十一条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。市人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;(三)因征收房屋造成的搬迁、临时过渡安置的补偿。第二十二条市人民政府作出房屋征收决定前，由房屋征收部门、城乡规划、国土资源、住建、城管和行政执法、房产等部门组成的联席工作会，对房屋征收范围内未经登记的建筑以及其他存在争议的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。具体办法另行制定。第二十三条市人民政府房屋征收部门建立健全房地产价格评估机构备选库，根据房地产价格评估机构的申请，将其中依法登记注册、具有三级以上资质和良好执业信用记录的房地产价格评估机构纳入备选，并向社会公布。第二十四条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，并按照下列规定执行：(一)房屋征收部门向社会发布征收评估信息;(二)房地产价格评估机构备选库中具有相应资质的房地产价格评估机构报名;(三)房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单，供被征收人协商选定。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限应当不少于5个工作日;(四)供被征收人选择的房地产价格评估机构不得少于3家;少于3家的，房屋征收部门应当从房地产价格评估机构备选库中邀请;(五)被征收人在规定时间内就选定房地产价格评估机构协商达成一致意见的，将协商结果书面告知房屋征收部门;(六)协商不成的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定;(七)房屋征收部门公布被征收人选定或者确定的房地产价格评估机构名单。被征收人协商选定房地产价格评估机构的，协商过程应当公开。房屋征收部门组织被征收人通过投票决定或者随机选定方式确定房地产价格评估机构的，应当由公证机构依法公证。第二十五条房地产价格评估机构和房地产估价师应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，不得出具虚假或者有重大差错的评估报告。第二十六条房地产价格评估机构依照国家的规定评估被征收房屋价值，应当遵循先整体评估、后分户评估的原则，并考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。第二十七条征收房屋需搬迁机器设备和其他物资的，搬迁费由房屋征收部门与被征收人参照相关行业标准协商确定;协商不成的，应当评估确定。机器设备和其他物资因搬迁丧失使用价值的，其损失补偿评估按照前款的规定办理。第二十八条被征收房屋的室内装饰装修价值由房屋征收部门与被征收人协商给予补偿;协商不成的，应当评估确定补偿。因被征收人原因无法确定室内装饰装修价值，相关机构在人民法院根据补偿决定依法强制执行时，应当按照下列规定执行：(一)房屋征收部门对室内装饰装修进行勘察记录;(二)公证机构办理证据保全;(三)房地产价格评估机构评估确定室内装饰装修价值。第二十九条机器设备和其他物资的搬迁费及损失补偿费、室内装饰装修价值、停产停业损失和产权调换房的市场价值需要评估的，由房屋征收部门委托评估房屋价值的同一房地产价格评估机构进行评估。第三十条被征收人或者房屋征收部门对房屋价值、机器设备和其他物资的搬迁费及损失补偿费、室内装饰装修价值、停产停业损失和产权调换房的市场价值评估有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内向出具评估结果的房地产价格评估机构申请复核。对复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第三十一条市人民政府房产管理部门应当组织成立房地产价格评估专家委员会。房地产价格评估专家委员会由房地产估价师以及价格、土地、房地产、城乡规划、法律等方面的专家组成。第三十二条市人民政府确定的有关部门应当组织储备安置房源，设立存量房信息库供被征收人选择。第三十三条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。鼓励被征收人选择货币补偿。被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋类似房地产市场评估价格予以补偿。被征收人选择房屋产权调换的，按被征收房屋建筑面积与产权调换房屋套内建筑面积1:1的比例进行调换，同等面积内互不找补差价。产权调换房屋套内建筑面积不足被征收房屋建筑面积的，不足部分按被征收房屋市场评估单价上浮20%结算;被征收房屋属于住宅类别的，产权调换房屋套内建筑面积超出被征收房屋建筑面积的，10平方米以内(含10平方米)按产权调换房屋建筑成本单价上浮10%结算，超出10平方米以上的部分按同等地段商品房市场单价结算。第三十四条被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。被征收房屋属于住宅类别，被征收人在本市范围内私有住宅房屋建筑面积合计不足50平方米的(以房屋所有权证为准，共有产权不分开计算，将被征收人在同一城区范围内的其他产权房屋建筑面积合并计算)，补足50平方米给予补偿。补足部分建筑面积不享受奖励政策。不计算装饰装修、搬迁费等其他补偿。在房屋征收范围确定后，被征收人对被征收房屋进行析产的，不适用前款规定。第三十五条因被征收人选择房屋产权调换需要过渡安置的，房屋征收部门应当与被征收人约定过渡期限和过渡安置费标准，具体在各项目《征收补偿方案》中明确。征收部门向被征收人提供周转用房进行过渡安置的，不再支付过渡安置费。房屋征收部门未按约定期限交付产权调换房，延长过渡期限的，按《湖南省实施办法》(省人民政府令第268号)第二十一条执行。第三十六条征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，每月按照被征收房屋评估价值的7‰给予补偿。停产停业期限，按照实际停产停业的月数计算确定。被征收人认为停产停业损失超过前款规定标准的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度实际经营效益，以及相关证明材料，由房地产价格评估机构进行评估，并按照评估结果给予补偿。被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不得给予停产停业损失补偿;擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。第三十七条被征收房屋已缴纳房屋维修资金，按照房屋维修资金相关政策规定处理。第三十八条国有直管公房、国有单位自管公房原则上按货币补偿方式予以补偿，具体补偿标准在项目《征收补偿方案》中予以明确。第三十九条被征收房屋的面积、结构、使用性质等以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护等房屋，依照有关法律、法规的规定办理。第四十条房屋征收部门与被征收人依照相关法律法规及本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、过渡安置方式和过渡安置期限、临时安置费或者周转用房、搬迁期限、搬迁费、停产停业损失、补助和奖励、装饰装修补偿等事项，签订征收补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第四十一条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府依照《条例》等法律、法规、规章以及本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，并依法送达被征收人。第四十二条房屋补偿决定应当包括以下内容：(一)被征收房屋及权利人的基本情况;(二)房屋征收的依据和理由;(三)《条例》第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项;(四)告知被征收人行政复议和行政诉讼的权利、途径及期限。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第四十三条房屋征收部门对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。房屋补偿决定确定的自行搬迁期限不得少于15日。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。第四十四条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。第四十五条被征收房屋的拆除应当由具有相应资质等级的建筑施工单位承担，严格按照建设工程安全生产法律法规实施。建筑施工单位应当为房屋拆除施工人员办理意外伤害保险，对承接的房屋拆除工程依法承担责任。建设行政主管部门负责本行政区域内被征收房屋拆除施工的安全监督管理工作。第四十六条审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并依法公布审计结果。第四章补助及奖励第四十七条作出房屋征收决定的市人民政府对被征收人给予的补助、奖励包括：(一)根据被征收人的实际情况，可给予被征收人困难救济金、物业管理费等补助;(二)根据被征收人对征收工作的支持情况，可给予被征收人的上浮奖励、按期签约奖励、按期搬迁奖励、集体签约搬迁奖励、寻找房源奖励、货币安置奖励、购房奖励等奖项。第四十八条被征收人选择货币补偿的，按以下标准给予奖励与补助：(一)上浮奖励。征收房屋属于住宅类别的，按被征收住宅房屋主体评估单价上浮20%予以奖励。征收房屋属于国有公房以及非住宅的，按被征收房屋主体评估单价上浮10%予以奖励，最高不得超过10万元;(二)按期签约奖励。被征收人按《征收补偿方案》规定的期限签订补偿协议，给予2万元/户的按期签约奖励;(三)按期搬迁奖励。被征收人按《征收补偿协议》约定期限搬迁的，给予1万元/户的按期搬迁奖励;(四)集体签约搬迁奖励。被征收人按《征收补偿方案》规定的期限和《征收补偿协议》约定的搬迁期限(以栋、单元、组等为单位，具体在《征收补偿方案》和《征收补偿协议》中明确)完成签约搬迁的，给予1万元/户的集体签约搬迁奖励;(五)寻找房源奖励。被征收人自行寻找安置房源的，按(以房屋所有权证为准，共有产权不得分开计算)3000元/户的标准给予寻找房源奖励;(六)货币安置奖励。被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积给予300元/平方米的货币安置奖励;(七)购房奖励。被征收人选择货币补偿，签订补偿协议后一年之内在市城市规划区自行购买新建商品住房安置的，按被征收房屋建筑面积给予600元/平方米的购房奖励;具体办法另行制定;(八)物业管理费补助。对被征收房屋按其建筑面积一次性给予150元/平方米的物业管理费补助;(九)困难补助。被征收人因重大疾病、突发重大意外事故、丧失劳动能力等导致家庭生活特别困难的，由本人申请，经相关部门核实认定，可以按3000元/户的标准给予困难补助。第四十九条被征收人选择货币补偿的，按本办法第四十八条第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(六)、(七)、(八)、(九)项规定，给予被征收人上浮奖励、按期签约奖励、按期搬迁奖励、集体签约搬迁奖励、寻找房源奖励、货币安置奖励、购房奖励、物业管理费补助和困难补助。被征收人选择房屋产权调换的，按本办法第四十八条第(二)、(三)、(四)、(八)、(九)项规定，给予被征收人按期签约奖励、按期搬迁奖励、集体签约搬迁奖励、物业管理费补助和困难补助。第五十条有下列情况之一的，被征收人不得享受本办法第四十八条规定的奖励：(一)在规定的签约期限内未签订补偿协议的;(二)在规定的签约期限内签订补偿协议，但未按补偿协议约定的期限腾空房屋交付拆除的;(三)由市人民政府依法作出征收补偿决定的。第五章考核监督第五十一条任何组织和个人对违反有关法律法规和本办法规定的行为，都有权向当地人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的当地人民政府、房屋征收部门以及其他有关部门，对举报应当及时核实、处理或者及时移交有关单位处理。监察部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。第五十二条市人民政府有关部门应当根据国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城乡规划和专项规划以及国民经济和社会发展年度计划，制定房屋征收中长期规划和房屋征收年度计划。第五十三条房屋征收部门应当在房屋征收项目补偿结束后30日内建立房屋征收补偿档案，并妥善保存。第五十四条房屋征收部门工作人员应当具备与开展房屋征收补偿工作相适应的法律知识、专业知识和业务能力。房屋征收部门应当加强对房屋征收补偿工作人员的管理以及法律知识、专业知识的培训。第五十五条市人民政府建立房屋征收与补偿工作考核机制，对各相关部门开展房屋征收与补偿工作进行考核。具体的考核办法由房屋征收部门制定，报市人民政府同意后实施。第六章法律责任第五十六条房屋征收部门的工作人员以及其他国家工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行法律、法规、规章以及本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由有权部门依法予以处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十七条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。第五十八条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。第五十九条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。第六十条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，按照《条例》第三十四条规定，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第六十一条各县(市)可参照本办法执行。第六十二条本办法自公布之日起施行，法律、法规、规章另有规定的从其规定。原《郴州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(郴政办发〔2013〕30号)同时废止。本办法施行前已发布征收决定公告的项目，继续按照原有规定执行。当然征地工作是复杂的，任务也是艰巨的，需要大家按照补偿的标准和要求对征地进行补偿，确保老百姓不因征地而利益受损。严格按照补偿标准，同时也要确保补偿款按时到位，这样也有利于征地工作的顺利完成。