商品房现售的前提

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• 问商品房可以预售的前提是什么
  

  《城市》规定房地产开发商向消费者预售房屋应当符合下列条件： 1、商品房预售人必须已经向政府主管部门交付全部土地出让金，并依法取得土地使用权证书。 2、房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日，预售人方能预售房屋给预购人。 4、商品房预售人须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 6、商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 7、商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

• 问商品房退房的前提
  

  在具备下列条件下购房人可以向开发商主张退房： (1)开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下预售房屋； (2)开发商没有按期交付房屋； (3)开发商较大幅度变更设计规划、房屋结构、户型、空间尺寸和房屋朝向； (4)无法办理贷款； (5)在合同约定的期限内，拿不到产权证； (6)房屋面积误差超过3%； (7)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。 (8)房屋质量不合格导致严重影响使用； (9)开发商将房子抵押； (10)购房者的住房贷款银行没有批准，购房者和开发商对付款方式又不能协商一致，购房者可以要求退房。

• 问商品房销售包括商品房现售和商品房预售吗，有什么区别体现在哪方面
  

  商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称卖楼花。商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。

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