商品房虚假广告是怎么区分的-法师兄

国家工商行政管理局《关于认定处理虚假广告问题的批复》指出：“关于虚假广告，一般应从以下两个方面认定：一是广告所宣传的产品和服务本身是否客观、真实；二是广告所宣传的产品和服务的主要内容（包括产品和服务所能达到的标准、效用，所使用的注册商标，获奖情况，以及产品生产企业和服务提供单位等）是否真实。凡利用广告捏造事实，以并不存在的产品和服务进行欺诈宣传，或广告所宣传的产品和服务的主要内容与事实不符的，均应认定为虚假广告。”如果出卖人故意进行虚假宣传，该虚假宣传使购买者陷入一种错误认识，并基于该错误认识进行了购买，那么出卖者的行为就构成民事欺诈。

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商品房销售虚假广告，是指房地产开发商为了销售其所开发的商品房，通过一定的媒介和形式，采用不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传来直接或间接地...

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购买人是基于对商品房广告宣传的信任才决定购房的，而开发商提供的不实信息会对交易产生重大的影响，因此开发商对商品房虚假广告理应承担法律责任。根...

购买人是基于对商品房广告宣传的信任才决定购房的，而开发商提供的不实信息会对交易产生重大的影响，因此开发商对商品房虚假广告理应承担法律责任。根据我国法律的规定，在遇到商品房虚假广告时，可以要求开发商承担以下三种责任： (一)违约责任。 (二)缔约过失责任。 (三)惩罚性赔偿责任。

对于虚假广告的认定，可以从两个方面来理解：一是真实性，也就是广告的内容是否真实。真实是广告的基本准则，是广告的生命。这里的真实应理解为广告主对产品或服务及其品质、功能、价格、证明的表述是真实的，符合实际的。二是误导性，也就是广告欺骗和误导公众。广告是具有导向性的，从广告主方面来说，发布广告的目的是为了广告受众对自己的产品或者服务有好的记忆。商品房广告宣传与实际产品交付不符大都体现在社区规划、建筑立面、建材标准、配套设施等方面。而广告承诺不兑现则体现在开发商许诺的购房解决入学、就业、入户（户籍）、免费设施或服务不兑现。造成这些差异的主要原因是： 1、商品房广告发布后，由于政府政策或相关法律法规发生变动，开发商原有的设计、规划无法实现，或者只能对现有设计、规划作适当的调整。 2、开发商基于房屋使用功能考虑，为了使项目的设计、规划更趋合理，在履行了相关规划审批手续之后，对项目现有的设计、规划作必要、合理的调整。 3、由于开发商在发布广告时存在主观恶意，即开发商故意违反广告管理的法律法规，发布虚假广告欺骗、误导公众。 4、开发商在无主观故意欺诈、误导公众的情况下，由于广告用语错误、叙述不准确等原因导致与实际交付产品或提供服务的差异，或是开发商工作人员对广告的不当理解、错误宣传等原因导致的。前述1、2种原因引起的广告发布与实际不符的情况不属于虚假广告的范畴，但开发商应履行一定的告知义务。前述3、4种状况则构成商品房虚假广告。

商品房销售虚假广告，是指房地产开发商为了销售其所开发的商品房，通过一定的媒介和形式，采用不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传来直接或间接地介绍自己所开发的商品房的商业广告。商品房销售广告是一种广义上的广告，包括媒体广告、招贴广告、售楼书、开发商在现场制作的广告牌以及通过样板房来进行的销售宣传。其中媒体广告包括纸质媒体，如报刊杂志等主要以文字或图像形式发布的印刷广告；包括广播电视媒体，如广播台、电视台以视听音像形式发布的广告；还包括网络媒体。随着计算机技术的飞速发展，网络走进千家万户，通过网络媒体来对商品进行宣传受到越来越多的开发商的青睐。