业主和租户如何分摊物业费？-法师兄

业主和租户如何分摊物业费？

2024-12-17

在房屋出租的情况下,业主和承租人之间对于物业费的承担问题,有以下两种观点: 1. 如果业主和承租人在租赁合同中对物业费的承担做了约定,就应遵循合同约定。如果合同约定由承租人交纳物业费,业主仍要对物业费的交纳负连带责任。这是因为,物业的实际使用人虽然获得了物业服务,但却不是物业服务合同的当事人,业主仍然是交纳物业服务费的第一责任人。如果业主与承租人约定由承租人交纳物业费,该约定在性质上属于债务的转移,如果物业公司对该约定予以认可,应视为业主和承租人之间发生了债务承担的法律关系。但这种债务承担并不是免责式。根据免责式债务承担的法理,如果出现拖欠物业费的情形,物业公司应当直接起诉物业的实际使用人,而不能再向业主主张。而物业费约定的债务承担是一种并存式债务承担,业主并不能因为债务承担而免责,仍然要对物业费负连带责任。根据《物业管理条例》第四十一条的规定,业主与物业的实际使用人约定由实际使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但业主要负连带交纳责任。 2. 如果业主和承租人对物业费没有约定,则物业费应由业主自行承担。业主是物业服务合同的主体,有义务交纳物业费。如果业主和承租人之间没有关于物业费的约定,则交纳物业费的义务并没有发生转移,显然仍然应当由业主承担。业主在交纳物业费之后,没有权利要求承租人承担该项费用。承租人应当按照房屋租赁合同的约定交纳租赁费,在没有特别约定的情况下,房屋租金即包含了物业费。如果业主认为应由承租人承担物业费,可以与承租人协商,或以重大误解或显失公平为由,向人民法院起诉要求变更与承租人之间的房屋租赁合同。

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一般来说，业主不想交物业费的原因由诸多因素引起，但主要有以下原因： 1.对物业服务企业的服务质量不满意。如果业主对物业服务企业的满意率在70%以下，就可能造成众多业主不交物业费。（物业服务企业的服务质量主要体现在，管理人员、专业操作人员是否有资格证书或者岗位证书、管理服务人员行为是否规范、服务是否主动、房屋共用部位进行日常管理和维修养护、协助维护公共秩序、小区门卫的站岗值勤、路灯、楼道灯完好率、垃圾的清运、环境的保洁、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范、绿化养护管理等方面。） 2.对物业服务企业的服务价格不满意或上调物业费的程序不规范，（在物价部门的指导下上调物业费还必须通过业主大会来决定。）导致业主拒交物业费。 3.没有可借鉴的处罚规定。我国虽然在物业管理条例中规定，业主在物业管理活动中，须履行按时交纳物业服务费用的义务。但对那些不愿按时交纳物业服务费用的业主没有可借鉴的处罚规定。（例，电话、宽带有停机停网的处罚；水、电、气有滞纳金的处罚）试想，这物业服务能停吗，你怎么去停，不可能因为某些业主未交物业费而把电梯停了，也不可能不清运垃圾了。因此业主交费的主动性就大打折扣了。 4.尚待解决的争议与纠纷未解决。（例，因诸多因素或安保的疏忽引发业主家被盗的、因房屋漏水，损坏业主财物的、因邻里安防盗窗影响其他业主的居住安全等）当出现争议与纠纷时，许多业主一般不是寻求法律途径来解决，而是把责任归为物业，常以不交物业费来寻求问题的解决。 5.从众的交费心理。当业主个人受到外界人群行为的影响（了解到部分业主没有交物业费，）而在自己的知觉、判断、认识上常表现出符合于公众舆论的行为方式，业主在这种条件下，常产生看一看，形成缓交心理，于是易造成不交物业费的局面。