购房人办理预告登记后，能否对抗承包人的优先受偿权

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• 问商品房买卖承租人能否享受优先购买权
  

  特殊买买中承租人是不能行使优先购买权。如拍卖。拍卖方式具有较强的公示性；拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言；拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。

• 问建筑工程承包人的优先受偿权
  

  建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

• 问房租抵押对承租人是否优先购买权
  

  出租物在租赁前被抵押承租人是没有优先购买权的。根据相关法律规定，出租物在租赁前已经存在抵押的，抵押权优先于承租人的优先购买权。如果抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

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