业主大会的决议经多少业主同意才有效力-法师兄

XX根据业主大会所要决定事项的不同而有所不同。XX1、所要决定的事项是关于筹集和使用专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施；XX此时，需要专有面积占建筑物总面积的2/3以上的业主，并且占总人数2/3以上的业主同意，这两个条件都满足时该决议才能有效。XX2、所要决定的事项是关于制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。XX此时，只需要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该决议就能有效。XX相关法律可参考：XX《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：XX（一）制定和修改业主大会议事规则；XX（二）制定和修改管理规约；XX（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；XX（四）选聘和解聘物业服务企业；XX（五）筹集和使用专项维修资金；XX（六）改建、重建建筑物及其附属设施；XX（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。XX第十二条第三款业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

答

根据业主大会所要决定事项的不同而有所不同。 1、所要决定的事项是关于筹集和使用专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施;此时，需要专有面...

答

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施等事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定制定和修改业主大会议事规划、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

首先，业主大会的召开是合法有效的，即参与业主应当由专业面积三分之二以上、人数三分至二分之二以上的业主参加表决。一般情况下，应经参与表决专有部分面积过半的业主和参与表决人数过半的业主同意。（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规定；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选择和解聘物业服务企业或其他管理人员；（五）建筑物及其附属设施的维护资金；特殊事项，（六）筹集建筑物及其附属设施的维护资金；（七）重建建筑及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；应当经参加表决的业主、专有部分四分之三以上的业主和参加表决人数四分之三以上的业主同意，必须经物业管理区域内所有业主持有的投票权超过三分之二通过。

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，若业主大会决议并无违反法律行为或侵犯业主权益的，业主需服从业主大会决定。根据我国物权法第七十八条第二款，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，业主有权请求人民法院撤销该决定。所谓实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。所谓程序权益受到侵害，是指区分所有权人团体所作出的决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。