涉案房屋买卖不破租赁管理办法是怎样规定的？-法师兄

涉案房屋买卖不破租赁管理办法是怎样规定的？

2022-08-08

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据案例三可知，涉案房产在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院强制执行。建筑公司在未经法院同意的情况下，将已查封的房产租给甲。因该租赁房产被查封在先，租赁在后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定，当人民法院强制拍卖过户后，涉案房产的所有权已由乙获取，甲的租赁权此时已不适用买卖不破租赁的原则。该案例符合第三种例外情形。同时，法院在审理此类案件时，尤其要注意审查租赁合同的真实性，避免虚构租赁合同以逃避执行的行为。虚构的合同由于存在恶意串通而无效，不能对抗房屋受让人。因此，能否适用“买卖不破租赁”的原则，也应分两种情况处理：如果房屋租赁前，尚未被人民法院查封，而是在租赁期间内被人民法院查封、强制拍卖的，适用“买卖不破租赁”原则，房屋租赁合同继续有效；如果在房屋租赁前已被人民法院查封，当人民法院强制拍卖过户后，房屋租赁合同对受让人不具有约束力，因此就无法适用“买卖不破租赁”的原则。