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房屋买卖居间合同是否具备法律效力主要看是否满足以下几个方面的内容: 1、当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力。这实质上是法律对...
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房屋中介合同无效的情况主要有:1。房地产分离出售,合同无效。如果卖方将房地产和土地分别出售给不同的买方,或者出售房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出该买卖合同无效。产权未登记过户,合同无效;3、产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。4、侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出售共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出售租赁房屋时,必须提前三个月通知承租人。同等条件下,承租人有优先购买权。5、单位违反规定购房,合同无效。凡享受国家或企事业单位补贴、廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出售时,只能出售给原补贴单位或房管机关,否则无效。价格欺诈,明显不公平,合同无效。7、非法转让,合同无效。以出让方式取得土地使用权的,不符合房地产转让条件的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利;依法收回土地使用权;未经其他共有人书面同意,共有房地产;所有权有争议;都是非法转让,买卖无效。
房屋居间合同无效情形有如下几种: 1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; 2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; 3、以合法形式掩盖非法目的; 4、损害社会公共利益; 5、违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条规定,无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百四十六条:行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《民法典》第一百五十四条还规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。
二、房屋买卖合同效力的几个问题 1、房地产分离出卖,合同无效。由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。 2、产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效。 3、侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 4、非法转让,合同无效。
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