建房私下过户风险有哪些-法师兄

一般来说，如果是重大城建拆迁或城中村改造的还建房，土地性质为国有划拨性质，就意味着还建房为经适房属性，如果是经济适用房，那么根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，房产在取得房屋所有权证和土地使用证后五年方可在市场上出售。销售时，应按当时地区普通商社和经济适用住宅差额的一定比例向政府缴纳收益。许多住宅建设手续不完善，不能办理两个证明书，除了不能对外交易和银行抵押外，还面临许多不可预测的危险。比如卖房人消失或者死亡等一系列状况，将会给购房者的居住或交易带来不小麻烦。判断住宅小区是否可以办理两个证明书，可以在计划国土部门的网上查询该小区是否办理了计划许可等手续。

《城市房地产转让管理规定》 http://www.hnjh.gov.cn/4/237/296/301/303/content_2285612.html

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一般来说，如果是重大城建拆迁或城中村改造的还建房，土地性质为国有划拨性质，就意味着还建房为经适房属性，如果是，那么根据《经济适用房管理办法》...

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一般来说，如果是重大城建拆迁或城中村改造的还建房，土地性质为国有划拨性质，就意味着还建房为经适房属性，如果是，那么根据《经济适用房管理办法》的相关规定，房产在取得房屋所有权证和土地使用证后五年方可在市场上出售。出售时，还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。很多还建房因为手续不全，无法办理两证，除了不能对外交易和在银行抵押外，还面临许多不可预知的隐患。比如卖房人消失或者死亡等一系列状况，将会给购房者的居住或交易带来不小麻烦。判断还建房小区是否能办理两证，可以在规划国土部门网上查询该小区是否办理了规划许可等手续。《房屋登记办法》第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。

（1、）住房手续是否完整的住宅生产证是证明住宅所有者拥有所有权的唯一证明书，没有住宅生产证的住宅交易对购买者来说有很大的风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以，最好选择持有房地产证明书的房子进行交易。（2、）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的，有家庭共有的，还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3、）交易房屋是否租赁二手住宅转让时，有物品负担，即租赁给他人。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这实际上被很多买家和中介公司忽视，被很多卖家利用，引起了很多麻烦。（4）．土地状况是否明确的二手住宅购买者应注意土地的使用性质，看是计划还是转让，计划的土地一般是免费使用，政府可以免费回收，转让是住宅主已经缴纳土地转让金，购买者对住宅有比较完整的权利的土地使用年限，如果住宅的土地使用权只有40年，住宅主已经使用了10年，购买者是否应该根据同一地区的土地使用权70年的商社价格来衡量（5、）市政计划是否影响一些住宅主出售二手住宅，可能是因为知道该住宅在5年到10年左右面临拆迁，或者在住宅附近建造高层住宅，影响采光、价格等市政计划状况，急于出售，作为购买者购买时应该全面了解详细情况。（6）．福利住宅是否合法改建住宅、安居工程、经济适用住宅本身是福利性的政策性住宅，转让时有一定的限制，而且这些住宅在土地性质、住宅所有权范围内有一定的国家规定，购买者购买时必须避免买卖合同和国家法律的冲突。（7、）公司房屋是否侵犯一般公司房屋有成本员工住宅，有标准价格员工住宅，两者土地性质均为拨号，转让时应缴纳土地使用费。另外，标准价格的住宅一般公司有一部分所有权，员工转让时公司有优先购买权。如果买方不注意这些，他们可能会和业主一起侵犯单位的合法权益。（8）物业管理费用是否拖欠，一些住宅主在转让住宅时，房地产管理费、电费和三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，而且已经拖欠了很多费用，买方不知道买了这栋房子，所有的费用买方都有可能承担。（9）．中介公司是否违反一些中介公司提供中介服务，如二手住房贷款，为购买者提供零首付服务，购买者支付的所有购买费用都可以从银行骗取。买家认为自己很便宜，被银行发现的话，所有的责任都有可能由自己承担。（10．）合同是否明确了二手住宅的买卖合同，虽然不需要像商社的买卖合同那样全面，但必须明确合同主体、权利保证、住宅价格、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等细节问题。