小产权房买卖纠纷问题

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• 问小产权住房买卖问题
  

  小产权房，其实就是农民在集体土地上修建的房屋。一般用于个人居住，其产权证是由乡镇政府颁发，所以也被称作“乡产权房”。由于不具备土地使用证和预售许可证，所以国土房管局是不会对小产权房买卖合同进行备案的。 在《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中，有明确指出小产权房不得登记发证，而银行抵押贷款的前提条件是必须提供房产证明。众所周知，小产权房不予办理登记手续，因此，小产权房是不可以在银行进行抵押贷款的，除非将小产权房转化为大产权房后拥有产权证。通俗一点来讲，就是小产权房没有房产证，不能上市交易，所以不能办理银行抵押贷款。

• 问开封小产权买卖纠纷律师收费问题
  

  (一)不涉及财产关系的：2000元-30000元/件。 上下浮动幅度：20% 但收费额不足2000元的按2000元收取。 (二)涉及财产关系的，按争议标的额的以下费率实行分段累计收费： 标的额费率 10万元以下的部分(含10万元)6% 10-50万元的部分(含50万元)5% 50-100万元的部分(含100万元)4% 100-500万元的部分(含500万元)3% 500-1000万元的部分(含1000万元)2% 1000-5000万元的部分(含5000万元)1% 5000万元以上的部分0.5% 上下浮动幅度：20% 但累计收费额不足2000元的按2000元收取。 (三)计时收费 1、收费标准：每小时200元-2000元，由律师事务所与委托人在上述幅度内约定计时收费的标准和结算方式。 2、上下浮动幅度：20% (四)增加反诉的案件，反诉部分可以按以上标准酌减收费。 (五)发回重审的案件，由原承办律师办理的，可以按原收费标准酌减收费。 (六)风险代理收费 最高代理费金额不得高于合同约定标的额的30%，但实行市场调节价的法律服务除外。

• 问小产权房买卖纠纷如何起诉，小产权房买卖纠
  

  由于“小产权房”买卖合同方面的具体法律法规并不明确，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖合同纠纷的处理也不尽相同。根据现行土地管理法律法规、政策的规定，应当认定“小产权房”买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。但是，山东省高院的《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法〔2021〕201号）则规定：“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”当前多数法院是以认定“小产权房”买卖不是同一集体经济组织的成员的，买卖合同无效为原则

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