农村土地使用权自建房买卖是否有效

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• 问农村房屋买卖合同是否包含土地使用权？
  

  农村房屋买卖合同是包含土地使用权的。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。根据2021年施行的《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

• 问农村集体土地使用权是否有效
  

  集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。 集体土地使用权不得转让，转让或租赁用于非农业建设，但符合土地利用整体规划，依法取得建设用地的企业破产，合并等情况下，土地使用权依法转让。 集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织，只有法律、行政法规允许的个别情况下，才能包括集体经济组织以外的部门和个人。

• 问农村土地使用权赠与他人所有，买卖合同是否有效？
  

  1、土地不能买卖，农村土地承包经营权只能合法流转，流转是可以的，合法的。 2、她和买家签订的协议有效。 3、一般交易行为，应该是经营权人进行处置，也可以由经营权人授权进行处置。就本案而言，从实质意义上，你已经赠予给了你姐，你姐有处分权，可以进行转让。 4、但是，赠予行为，有土地证，没有进行过户，还未交付，你姐还没有处分权利。土地证还在你名下，对于第三人的转让行为，应该由你签字和进行处置。 5、就现在的情况，因还未交付，没有你的同意转让第三人，属于侵权行为，可以申请撤销。但只是程序上救济。如被撤销，你姐可以先起诉请求你履行赠予行为，再向第三人履行。这样一来，只是程序上诉讼的权利。最终几个诉讼走下来，土地很有可能还是如现状，由第三人取得。从侵权方面来讲，有可能胜诉，但最终的诉讼还是会败诉。 6、就你卖了再把钱赔给他，绕这么大圈，没有实质意义，多的只是几个诉讼。

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