购买房屋时需要了解的产权问题-法师兄

购买房屋时需要了解的产权问题

2024-11-21

预约合同被认为是一种谈判当事人之间为未来订立确定性合同而达成的书面承诺或协议。与本约即商品房销售合同相比，预约合同最本质的区别在于，预约合同仅能要求对方诚信谈判，承担订立本约的义务，而不得直接涉及本约内容。在审判实务中，原告根据认购书起诉被告履行交房，但最终被驳回诉讼请求，原因在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容，而非认购书的内容。认购书属于学理上的“将行谈判的预约”。这意味着，即使双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，双方当事人也不受其约束。他们仅需承担继续谈判直至达成最后本约的义务。其特点包括：首先，当事人需要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任。其次，即使当事人尽到诚信的谈判义务，不能达成本约，也不需承担任何责任。因此，可以说认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是双方当事人需要恪守持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应继续进行谈判。

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以将房屋的质量问题分为三种：第一，房屋主体结构质量不合格。从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。第二，严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。第三，质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。对上述三种不同的质量问题，法律规定了不同的处理方式，分别赋予购房人和不同的权利和义务：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，不同质量问题的正确处理方式可概括如下:（一）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。（二）对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。（三）对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。