土地年限缩水是否构成欺诈?-法师兄

土地年限缩水，是由于开发周期的限制，一般不构成欺诈行为，但如果没有说明的话则可能构成欺诈行为。土地使用年限是指对合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。土地使用权包括对土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

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土地年限缩水，是由于开发周期的限制，一般不构成欺诈行为，但如果没有说明的话则可能构成欺诈行为。土地使用年限是指对合法取得的土地所享有的使用年...

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重庆拟延长土地使用权年限全国大部分城市住宅建设用地的土地使用权年限一般为70年，而重庆自上世纪90年代初期土地出让制度改革以来，土地出让年限...

个别新买的住房土地使用年限缩水，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。一些房地产开发商在取得土地后，为赚取最大的利润，故意不及时开发，等待升值后再进行开发，而等到可以销售时，土地使用年限已经过了很长的时间。房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。

商品房一般都是建在国有土地上的房屋，商品房的使用年限其实指的是商品房所在的国有土地的使用年限。国有土地即全民所有的土地，通常与商品房相关的土地类型包括商业用地和住宅用地，商业用地的土地使用权年限是40年，住宅用地的土地使用年限是70年。这里所说的40年和70年是指开发商拿地之后开始计算的40年和70年。从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要两三年时间。也有一些特殊情况，土地被开发商拍下之后，由于种种原因迟迟未开工，甚至被多次倒手，十几年过去之后才开始开发。而这里面耽误的两三年或者十几年都是包含在商品房使用年限的40和70年里的。由此可见，商品房的土地使用年限到期是很多人关心的话题，从目前法律规定及政策看，房屋主人无需担心产权到期，即使土地使用权到期，国家也不会强硬回收，而是可以办理续期。具体到续期收费标准还没有明确的规定，随着物权法修订，这方面应该会有一个清晰说法。

对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。在司法实践中，实地使用权比法定的要少是比较常见的，涉及到年限缩水的原因有很多，一般情况下都是由于开发商的开发周期比较长所导致的，有的楼盘经过好几期的开发和使用，需要的时间跨度是比较长，这也导致了在业主交房后发现能够使用的年限存在一定程序的减少。