房地产抵押权实现的方式包括什么

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• 问债权实现的方式主要包括哪些
  

  实现债权的方法如下： 1、与债务人协商，签订还款协议，约定还款时间。 债务人不履行还款协议义务的，债权人可以向法院提起诉讼。 起诉法院应注意以下情况： （1）债权人应密切关注债务人的动向，判断债务人是否存在或可能转移被查封或扣押的财产。债务人转移、隐匿、出售或者损害财产的，应当及时向人民法院报告情况，积极采取措施制止或者变更保全措施，防止标的物失控，案件难以执行。 （2）债权人应通过各种渠道掌握债务人的财产状况，扩大财产保全的选择，根据诉讼请求范围或案件实际情况，尽可能选择价值相对稳定的物品进行保全，以达到财产保全的效果，保证未来判决的有效执行。 （三）通过人民法院加强对债务人财产的调查核实，防止债务人弄虚作假、转移财产、逃避债务，确保申请财产保全措施能够达到保全效果，顺利实现未来法院裁定的实体权利。

• 问什么是抵押权实现。
  

  抵押实现就是抵押权人实现抵押物的价值，从中优先受偿其债权，这也是抵押权最终的意义所在。若设定抵押权，但不能实现，那就说明抵押权人的权利得不到保障，抵押权人的债权无法得到清偿。

• 问不可抵押的房地产包括哪些
  

  不能抵押的房地产包括： 1、权属有争议的房地产； 2、已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； 3、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 4、列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物； 5、被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； 6、未依法登记领取权属证书的房地产； 7、未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； 8、行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； 9、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。《城市房地产管理法》第51条的规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。所以，在需要拍卖该抵押的房地产时，虽然可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人则无权优先受偿。

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