如何维权商品房虚假广告-法师兄

对于虚假广告的认定，可以从两个方面来理解：一是真实性，也就是广告的内容是否真实。真实是广告的基本准则，是广告的生命。这里的真实应理解为广告主对产品或服务及其品质、功能、价格、证明的表述是真实的，符合实际的。二是误导性，也就是广告欺骗和误导公众。广告是具有导向性的，从广告主方面来说，发布广告的目的是为了广告受众对自己的产品或者服务有好的记忆。商品房广告宣传与实际产品交付不符大都体现在社区规划、建筑立面、建材标准、配套设施等方面。而广告承诺不兑现则体现在开发商许诺的购房解决入学、就业、入户（户籍）、免费设施或服务不兑现。造成这些差异的主要原因是：1、商品房广告发布后，由于政府政策或相关法律法规发生变动，开发商原有的设计、规划无法实现，或者只能对现有设计、规划作适当的调整。2、开发商基于房屋使用功能考虑，为了使项目的设计、规划更趋合理，在履行了相关规划审批手续之后，对项目现有的设计、规划作必要、合理的调整。3、由于开发商在发布广告时存在主观恶意，即开发商故意违反广告管理的法律法规，发布虚假广告欺骗、误导公众。4、开发商在无主观故意欺诈、误导公众的情况下，由于广告用语错误、叙述不准确等原因导致与实际交付产品或提供服务的差异，或是开发商工作人员对广告的不当理解、错误宣传等原因导致的。前述1、2种原因引起的广告发布与实际不符的情况不属于虚假广告的范畴，但开发商应履行一定的告知义务。前述3、4种状况则构成商品房虚假广告。

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对于虚假广告的认定，可以从两个方面来理解：一是真实性，也就是广告的内容是否真实。真实是广告的基本准则，是广告的生命。这里的真实应理解为广告主...

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商品房销售虚假广告，是指房地产开发商为了销售其所开发的商品房，通过一定的媒介和形式，采用不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传来直接或间接地...

所谓商品房虚假广告是指为某种目的，以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布的含有不真实的内容，或对广告的主要事实表述不完整，欺骗和误导公众的广告。最常见的商品房虚假广告，其用语一般有如下几种：最低价、均价、分钟、公里、毗邻、园林、景观、绿化率、回报率、超额认购、送豪华装修、送天台、送物业管理费等，另外如样板间、沙盘也是组成虚假广告的部分内容。房地产项目开发周期较长，而房地产行业又是资金密集型行业，为了尽快收回报资、减少财务成本，几乎所有的房地产企业都力推期房销售。为了配合这种预售行为，并适应市场竞争的客观需要，开发商往往在项目动工建设之初，便着手对外进行项目包装、宣传推介。随着房地产项目的最终建成和交付使用，商品房实况可能与广告宣传不符或开发商不能兑现广告中所作的承诺事项，最终导致与购房客户的纠纷。目前虚假广告的表现形式主要包括：（1）消息虚假；即广告宣传的产品或服务的信息本身是不存在的。（2）品质虚假；即广告宣传的产品或服务达不到广告中所宣传的质量或技术标准。（3）功能虚假；即广告宣传的产品或者服务并没有广告中所宣传的功能或服务内容。（4）价格虚假；即公众购买产品或者服务所支付的货币与广告中所宣传的产品或者服务的价格不符。（5）证明虚假；即广告中宣传有关产品或服务的质量功能的认证、获奖证书、统计数据或者专业人士的言论是虚假的。

目前，一些开发人员的宣传真实，许多购房者首先从广告中了解房屋的大致情况。但是，不要把宣传广告和商社的合同等号。宣传广告和开发人员口头约定的东西，如果很在意的话，也就是说，在宣传广告中喜欢宣传的某个方面，必须在合同中的补充协议中明确记载，违反合同必须在协议中设定赔偿条款。如果是现在的房间的话，可以来辨别真伪。

首先，发布虚假药物广告是违法的行为，消费者在发现购买的物品属于虚假广告的，可以要求赔偿三倍的药品价格，如果药品不足500百元的，那赔偿的金额为500元。消费者可以先找虚假广告的经营者、发布者承担赔偿责任，如果消费者不能确定具体赔偿主体，可以先到消费者协会投诉，请求处理。其次，药物的虚假广告涉嫌犯罪，通常给购买的消费者带来的是经济上的损失，如果药物存在严重质量问题，服用后导致消费者伤残或者有以下情况的，涉嫌虚假广告罪，购买药物的消费者可以报警处理： (一)违法所得数额在十万元以上的; (二)给单个消费者造成直接经济损失数额在五万元以上的，或者给多个消费者造成直接经济损失数额累计在二十万元以上的; (三)假借预防、控制突发事件的名义，利用广告作虚假宣传，致使多人上当受骗，违法所得数额在三万元以上的; (四)虽未达到上述数额标准，但两年内因利用广告作虚假宣传，受过行政处罚二次以上，又利用广告作虚假宣传的; (五)其他情节严重的情形。