如何使用房屋维修基金-法师兄

商品住宅间或商品住宅与非住宅之间的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用等，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房之间的共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用或由业主和交的维修资金的比例分摊。

《住宅专项维修资金管理办法》第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

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建设部的管理办法规定：维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。令据国务院《物业管理条例》第六十三条的...

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房屋维修基金是专项用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。维修基金的使用由物业...

1、机房部分：曳引机组、更换电动机定子、转子轴承；减速器轴承、蜗杆从动轴、限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮、控制屏、更换主控板、励磁板、电源板选层器、整体更换、终端保护装置：更换上下极限、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。 2、井道部分：轿厢轿架、更换轿厢、操纵箱（内召）超满载装置、安全钳、自动门机构、更换轿门安全触板、开关门电机导轨、更换变形损坏部件导靴：整体更换曳引钢丝绳、全部更换、对重更换导靴缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。 3、厅站部分、召唤按钮箱（外召）各层全部更换。层楼指示器：各层灯具线路全部更换、高压柜更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关操纵机构、互感器熔断器、避雷器接地开关、手车及机械闭锁电器连锁、变压器更换冷却风扇、控制箱、柜体温度指示仪绝缘油，修换绕组、绝缘油枕、散热片。

根据建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》的规定: 1、商品住宅、非住宅按建筑面积，交存每平方米造价的5%至8%专项维修资金。 2、出售公有住房的，按照当地房改成本价的2%缴纳专项维修资金。房屋维修基金使用范围房屋维修基金主要用于房屋保修期满后，房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大、中修以及更新改造工程。第一部分：房屋共用部位共用设施维修基金使用范围（一）房屋本体： 1、拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力。 2、整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。 3、玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行） 4、户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。（二）公建配套： 1、道路（路幅宽7米以下）：路面破损50%以上，整体修复路面、路沿。 2、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。 3、公益性设施（休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。 4、小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。第二部分：共用设备维修基金使用范围（一）垂直电梯 1、机房部分： 1）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。 2）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。 3）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。 4）选层器：整体更换。 5）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。 2、井道部分： 1）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。 2）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。 3）导轨：更换变形损坏部件。 4）导靴：整体更换。 5）曳引钢丝绳：全部更换。 6）对重：更换导靴。 7）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。 3、厅站部分： 1）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。 2）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。（二）中央空调 1、空调压缩机部份： 1）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。 2）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。 3）螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。 2、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。 3、冷凝器：更换阀门、管道。 4、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。 5、膨胀阀：更换。 6、控制系统：更换主控板。 7、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。 8、风机盘管：更换风机、盘管。 9、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。 10、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。 11、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。（三）锅炉 1、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。 2、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。 3、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。 4、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。 5、供热设备：更换分汽缸、换热器。（四）电气系统 1、强电： 1）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。 2）变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。 3）低压电器：电动机整机更换（5kw以上），转子、定子绕组修换（10kw以上），更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（100A以上）、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。 2、弱电： 1）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。 2）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。 3）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。 4）火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。 5）安保监控：修换对讲主机、更换对讲控制线路、更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周边防范的远红外探头（5米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。 6）综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。（五）消防设备： 1、整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。 2、消防给水：修换消防泵，更换泵接合器，整体更换消火栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上（含Φ150）管道、阀门。 1、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。 2、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。（七）质量要求：设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110%。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。房屋维修基金比例如何缴纳？商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。什么情况下可以使用房屋维修基金？房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分（包括基储内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。已经缴纳过房屋维修基金费用的二手房，如何处理举例说明：2005年，王女士通过某房屋中介看好一套2000年的二手商品房，总价35万。该套房屋整体房屋状况良好且地处繁华位置、交通便利，王女士看后十分满意。在与该业主签署《房屋买卖合同》中发现一条关于房屋公共维修基金由谁来缴纳的条款，其中王女士所购的这套二手房原业主所缴纳的房屋公共维修基金为6000元。那么，对于这笔费用王女士应不应该支付给业主呢？“我爱我家”专家认为，当买卖双方签署协议时遇到房屋维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法：（1）房屋业主将房屋维修基金无偿顺延给客户。就王女士这个案例来说，如果房屋业主将这笔6000元的房屋维修基金费用无偿顺延给王女士，那么王女士所购的这套房屋便不用缴纳此项费用。（2）买卖双方经过协商客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%。根据王女士的这个案例，如果买卖双方平摊，则王女士应支付业主3000元的房屋维修基金费用。（3）买卖双方经过协商按一定比例支付房屋维修基金费用。比例公式为（房屋产权年限－原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限。如果按比例支付，则王女士需支付〔70－（）〕/70*6000即5580元的房屋维修基金。一般房屋产权年限为70年。