如何认定临时建筑物租赁合同的效力-法师兄

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问如何认定违法建筑物租赁合同是否有效

因“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设”的房屋存在缺陷，是违法建筑物，违反了《城乡规划法》的相关规定，而这些规定是有关合同效力的强制性规定，据此应认定就违法建筑物签订的租赁合同无效。但是，这种无效合同可以在一定条件下变成有效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》第二条同时规定《一审法庭辩论结束前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效》。此时，无效的违法因素消失，违法建筑转为合法建筑，无效合同在这种情况下转为有效合同。在这里合同效力的转变应特别注意以下三点。一是合同效力转变的截止日期是一审法庭辩论结束前二是一审法庭辩论结束前，不包括二审，再审程序返回一审法院审理阶段的情况。三是已经被人民法院或仲裁机构认定为无效的，不能转化为有效。当事人对法院或仲裁机构有关合同效力的认定不服的，只能向法院申请撤销仲裁决定或按照再审程序向上一级人民法院申请再审。
问临时建筑的租赁合同是否有效

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
问就违反法律规定的临时建筑物签订的租赁合同，应该如何判定其效力

从影响租赁合同效力的角度看，上述三种违反规划法律规定的临时建筑的情形与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程许可证规定建设的房屋”在性质上是一样的，都属于标的物违法，该类租赁合同在法律后果上都属于因违反法律的强制性规定无效的情形。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的租赁合同效力转化的内容，在原理上也与第二条相同。就违反法律规定临时建筑物签订的租赁合同，“在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的”或者“经批准延长使用期限”的，都是经人民政府有权部门批准同意后实现合同效力补正，应当认定为有效。较为特殊的是，本条规定“当事人约定的租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”。这是关于认定合同部分有效、部分无效的规定。《合同法》第五十六条规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。要适用上述规定，一般应具备以下要件：第一，部分有效、部分无效的内容应当是在同一个合同中；第二，合同部分无效后并不影响合同其他内容的履行，不影响合同履行的整体效果，即合同具有可分性。如果合同内容不可分，拆分必然影响合同效果甚至导致合同实际履行没有意义的，则属于不可分的合同。第三，合同被认定为部分有效、部分无效后，有效部分应能得到全面、独立的履行，即不依靠无效部分内容也能够单独履行，且能够实现合同目的。反之，人民法院应当认定全部合同无效。