买二手房评估价和贷款关系是怎么的呢？-法师兄

买卖二手房时，购房者提出贷款申请了，银行会委托专业的评估机构对房屋进行全面评估，后给出一个专业的评估值。参考的因素有很多，比如房龄、地段、户型、公摊等等。通常房屋评估值比实际成交价要低10%-25%左右，所以如果业主咬住不愿意还价，而你又的确想买下这套房，那么你得多准备10%-25%的首付款。举个简单的例子：某人购买一套总价200万的房子，但银行评估值因为160万，他能贷款的高额度是160万×80%=128万。首付则是40万+32万=72万。一般来说，卖二手房是评估价格越低，税费越轻，这是阴阳合同的出现的根本原因，而买二手房则希望评估价越高越好，因为这意味着能贷到更多钱，甚至有一些房主跟评估机构勾结虚高评估价，连首付款能赚出来。这是一种变相的策略。

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办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般...

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二手房贷款是按评估价算的。并且评估的时候还会有评估费用。就几百元，以房改房成本价购买公有住房，单笔贷款额度不超过30万元，同时不超过房价款的...

二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。二手房的价格到底如何评估呢律师从我爱我家公司及评估事务所等机构了解到，房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。专业人士表示，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键。首要因素，位置、地段。北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元/平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。第三因素，房屋朝向。北京人买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。第四因素，房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

计算折旧房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。（1）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。（2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2%；砖木结构一等为6%；砖木结构二等为4%；砖木结构三等为3%；简单结构为0。（3）使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。

是的。二手房贷款是按评估价算的。并且评估的时候还会有评估费用。就几百元，以房改房成本价购买公有住房，单笔贷款额度不超过30万元，同时不超过房价款的90％；购买商品房和经济适用住房，单笔贷款额度最高不超过30万元，同时不超过房价款的80％；购买二手住房申请住房公积金贷款，单笔贷款最高限额不超过30万元，同时不超过房屋评估价的80％。