房屋预约售房合同的解除-法师兄

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问房屋预售方违约如何解决

房屋预售方违约解决方式为：对预售方确实无法提供原合同约定的房屋的，预购方可以要求变更或解除原合同，并由预售方承担违约责任；现预购人要求按原合同约定履行的，予以支持。对预售方以广告或其他方法故意提供虚假情况误导他人预购其商品房的，对预购方造成的损失，由预售方赔偿。
问购房者能否单方面解除商品房预售合同, 购房者能否单方解除预售合同

一、什么是商品房预售合同？根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。二、购房者能单方面解除预售合同吗？不少购房者在与开发商签订了商品房预售合同之后，因为种种原因想解除合同，但是很难与开发商协商一致。那么购房者能单方面解除预售合同吗？如果出现了下列的任意情形，购房者就可以单方面解除预售合同：（一）房屋交付时，房屋的暂测面积与实测面积的误差超过双方所约定的一定比例，如双方在合同中约定误差不超过3%，但是实际误差达到5%；（二）开发商未征得购房人同意擅自变更房屋的建筑设计；（三）开发商逾期交房后超过双方约定的一定期限；（四）交房条件约定为开发商取得《新建住宅交付使用许可证》，而开发商未能在合同约定的期限内取得该证；（五）房屋主体结构不符合合同约定；（六）房屋主体结构质量不合格。需要注意的事，预售合同履行过程中，购房人若行使单方面解除合同权利，应注意必须在双方签署《房屋交接书》之前以书面形式向开发商提出。在预售合同纠纷中，经常有购房人为了尽快拿到新房进行装修，未经仔细验收或慎重考虑就签下《房屋交接书》，以至丧失了解除合同的主动权。另外，购房人在签订预售合同时，还应对解除合同后的处理方式在补充条款中作进一步约定。比如说，在解除合同时购房人已发生的装修损失如何认定及开发商如何进行赔偿？在双方约定以取得交付使用许可证为交房条件，而开发商未能在所承诺的期限内取得大产证的情况下尤为可能发生。除了上述情形外，双方还可特别约定一些解除合同的条款。如在预售合同文本中，对开发商未征得购房人同意而变更小区平面布局时，约定购房人有权要求开发商恢复，不能恢复时，开发商应承担违约金。这种约定意味着当小区平面布局不能恢复时，购房人无解除合同的权利，显然这种约定还不能充分保护购房人的利益。故购房人在签订预售合同时可根据自己的特殊要求或开发商对小区平面布局的承诺，与开发商协商作出可单方面解除合同的约定。
问房屋预售合同的范本

(合同编号:) 合同双方当事人: 出卖人:____________________________________________________________________________ 注册地址:__________________________________________________________________________ 营业执照注册号:___________________________________________________________________ 企业资质证书号:____________________________________________________________________ 法定代表人:____________________联系电话:___________________________________________ 邮政编码:__________________________________________________________________________ 委托代理人:____________________地址:_______________________________________________ 邮政编码:______________________联系电话:___________________________________________ 委托代理机构:______________________________________________________________________ 注册地址:__________________________________________________________________________ 营业执照注册号:____________________________________________________________________ 法定代表人:____________________联系电话:___________________________________________ 邮政编码:__________________________________________________________________________ 买受人:____________________________________________________________________________ 【本人】【法定代表人】姓名:___________________________国籍____________________________ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_________________________________________________ 地址:______________________________________________________________________________ 邮政编码:______________________联系电话:___________________________________________ 【委托代理人】【】姓名:___________________________国籍:_____________________________ 地址:______________________________________________________________________________ 邮政编码:______________________电话:_______________________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》,《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律,法规之规定,买受人和出卖人在平等,自愿,协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议: 第一条项目建设依据. 出卖人以__________________________方式取得位于_________________________,编号为___________________的地块的土地使用权.【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_____________________________________________________. 该地块土地面积为_________________,规划用途为____________________________________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日. 出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】________________________________________.建设工程规划许可证号为____________________________,施工许可证号为____________________________________. ____________________________________________________________________________________. 第二条商品房销售依据. 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】.预售商品房批准机关为_______________________,商品房预售许可证号为____________________________________. ____________________________________________________________________________________. 第三条买受人所购商品房的基本情况. 买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的: 第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房. 该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层. 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】. 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二). ____________________________________________________________________________________. _____________________________________________________________________________________. 第四条计价方式与价款. 出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款: 1,按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________________元, 总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整. 2,按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米________________元,总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整. 3,按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整. 4,_________________________________________________________________________________ . 第五条面积确认及面积差异处理. 根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理. 当事人选择按套计价的,不适用本条约定. 合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准. 商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第______________________种方式进行处理: 1,双方自行约定: (1)_________________________________________________________________________________; (2)_________________________________________________________________________________; (3)_________________________________________________________________________________; (4)_________________________________________________________________________________. 2,双方同意按以下原则处理: (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款; (2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房. 买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息. 买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人.产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人. 产权登记面积-合同约定面积面积误差比=————————————————×100% 合同约定面积因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议. 第六条付款方式及期限. 买受人按下列第___________________种方式按期付款: 1,一次性付款 _____________________________________________________________________________________. 2,分期付款 _____________________________________________________________________________________. 3,其他方式 _____________________________________________________________________________________. 第七条买受人逾期付款的违约责任. 买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第_____________________种方式处理: 1.按逾期时间,分别处理(不作累加) (1)逾期在________________日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________的违约金,合同继续履行; (2)逾期超过________________日后,出卖人有权解除合同.出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金.买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金. 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定. 2.___________________________________________________________________________________. 第八条交付期限. 出卖人应当在_____年_____月_____日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第___________种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用: 1.该商品房经验收合格. 2.该商品房经综合验收合格. 3.该商品房经分期综合验收合格. 4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件. 5.__________________________________________________________________________________. 但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期: 1,遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的; 2,___________________________________________________________________________________; 3,___________________________________________________________________________________. 第九条出卖人逾期交房的违约责任. 除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第______种方式处理: 1,按逾期时间,分别处理(不作累加) (1)逾期不超过___________日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________的违约金,合同继续履行; (2)逾期超过_____日后,买受人有权解除合同.买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金.买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金. 2. __________________________________________________________________________________. 第十条规划,设计变更的约定. 经规划部门批准的规划变更,设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人: (1)该商品房结构形式,户型,空间尺寸,朝向; (2)_________________________________________________________________________________; (3)_________________________________________________________________________________; (4)_________________________________________________________________________________; (5)_________________________________________________________________________________; (6)_________________________________________________________________________________; (7)_________________________________________________________________________________. 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更.出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房. 买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人,并按 __________利率付给利息.买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议. ____________________________________________________________________________________. 第十一条交接. 商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续.双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单.所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》.出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担. 由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理: ____________________________________________________________________________________. 第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷.因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任. ____________________________________________________________________________________. 第十三条出卖人关于装饰,设备标准承诺的违约责任. 出卖人交付使用的商品房的装饰,设备标准应符合双方约定(附件三)的标准.达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理: 1.出卖人赔偿双倍的装饰,设备差价. 2. __________________________________________________________________________________. 3. __________________________________________________________________________________. 第十四条出卖人关于基础设施,公共配套建筑正常运行的承诺. 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施,公共配套建筑按以下日期达到使用条件: 1.___________________________________________________________________________________; 2.___________________________________________________________________________________; 3.___________________________________________________________________________________; 4.___________________________________________________________________________________; 5.___________________________________________________________________________________. 如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理: 1.___________________________________________________________________________________; 2.___________________________________________________________________________________; 3.___________________________________________________________________________________. 第十五条关于产权登记的约定. 出卖人应当在商品房交付使用后____________日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案.如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第_______________项处理: 1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起___________日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的________________%赔偿买受人损失. 2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的____________%向买受人支付违约金. 3.__________________________________________________________________________________. 第十六条保修责任. 买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件.出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任. 买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围,保修期限和保修责任等内容. 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务.因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担. _____________________________________________________________________________________. 第十七条双方可以就下列事项约定: 1,该商品房所在楼宇的屋面使用权_______________________________________________________; 2,该商品房所在楼宇的外墙面使用权_____________________________________________________; 3,该商品房所在楼宇的命名权___________________________________________________________; 4,该商品房所在小区的命名权___________________________________________________________; 5,___________________________________________________________________________________; 6,___________________________________________________________________________________. 第十八条买受人的房屋仅作________________________________使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构,承重结构和用途.除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务. 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质. _____________________________________________________________________________________. 第十九条本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第______种方式解决: 1.提交__________________________仲裁委员会仲裁. 2.依法向人民法院起诉. 第二十条本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四). 第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力.本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力. 第二十二条本合同连同附件共______页,一式______份,具有同等法律效力,合同持有情况如下: 出卖人______份,买受人______份,______份,____________份. 第二十三条本合同自双方签订之日起生效. 第二十四条商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向___________________________申请登记备案. 出卖人(签章):买受人(签章): 【法定代表人】:【法定代表人】: 【委托代理人】:【委托代理人】: (签章)【】: (签章) ______年______月______日______年______月______日