解决出租房屋必须具备的前提的方法-法师兄

解决出租房屋必须具备的前提的方法

2024-12-26

为了规范房屋出租市场秩序，保护租赁当事人的合法权益，依据我国现行法律，出租人出租房屋需要满足以下条件：首先，必须持有合法的房屋产权证明；其次，如果房屋为共有产权，则必须得到共有权人的同意租赁；第三，若将住宅或其他用房改作经营用房出租，则需提交规划和房管部门同意的证明；第四，若将房管部门直管公房内的场地出租，则需提交经房管部门同意的证明；第五，住宅用房的租赁应当遵守国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。当然，从根本上说，用于出租的房屋应不存在质量问题，没有安全隐患，确保正常使用。另一方面，我国法律法规也对房屋不得出租的情形进行了规定：首先，未依法取得房屋产权证的房屋不得出租；其次，司法机关和行政机关依法裁定查封或者以其他形式限制房产权利的房屋也不得出租；第三，共有房屋未取得共有人同意的房屋不得出租；第四，房屋权属有争议的房屋不得出租；第五，房屋本身属于违法建筑的房屋不得出租；第六，房屋不符合安全标准的房屋不得出租；第七，房屋已抵押，未经抵押权人同意的房屋不得出租；最后，不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的房屋也不得出租。

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2009年最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此类房屋的租赁合同效力认定又做了进一步规范。解释第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。解释第3条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。针对建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力认定关系的问题，可以说，房屋租赁合同解释是更为合理和符合社会的价值取向的。鼓励交易，重视物尽其用，实现资源的最优化配置和最大化利用，从而增进社会最大多数人之福利，是涉财产性法律法规的立法目的和价值取向。出租房屋因为办理相关审批手续不及时或者相关审批材料不全导致暂时不能取得建设工程规划许可证或相关审批的，如果在诉讼中，出租的房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或者在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，认定合同无效的法定事由已消灭，合同继续履行不存在法律障碍和事实障碍的话，法院应当认定租赁合同有效，以鼓励房屋承租关系延续，保障房屋经济价值最大化，也避免房屋继续寻租产生不必要的交易成本。如果出租的房屋本身就是违法违章建筑，不符合城乡整体规划，也不可能取得建设工程规划许可证或相关审批的，法院应当及时作出裁决，认定合同无效。