永久租赁合同是否有法律效力

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• 问租赁合同是否还有法律效力
  

  租赁合同继续有效的情形包括： 1、经房东同意转租的，原租赁合同继续有效。 2、超过租赁期限的，双方默认继续履行的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有同等条件下优先承租的权利等。

• 问租赁合同是否具有法律效力
  

  《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。上面两条都只是说的租赁不得对抗抵押，也就是说抵押权人行使抵押权时，承租人无权向抵押权人提要求。但是租赁合同是合法有效的，只不过效力只及于承租人和出租人，这就是合同的相对性。抵押权人行使抵押权导致租赁合同不能继续履行，出租人应该承担违约责任。当然，如果出租的时候出租人就已经向承租人言明了的，出租人不承担违约责任。

• 问永久租赁合同是有效合同吗
  

  永久租赁合同未超过二十年的部分有效，超过部分无效。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法律规定租赁期限不得超过二十年。 超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满后，双方当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起仍然不得超过二十年。

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