区分购房定金与认购金的办法

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• 问定金条款与认购金条款的区别是什么？定金与认购金的性质有什么不同
  

  首先，给付定金的前提是双方约定，也就是说合同双方都要有给付定金的意思表示，双方没有这种意思表示，定金条款当然不能成立。其次，定金和认购款的性质是不同的，定金具有担保性质，而认购金从本质上说是预付款，是双方在合同中约定的价款的一部分，预付款只表明合同一方当事人履行合同义务的可靠性与真实性，并不具备担保的性质。第三，关于预付款预定金的性质，在《国家工商行政管理局经济合同仲裁委员会关于定金和预付款性质的复函》中已明确说明预付款不具备定金的性质。因此，如果您当时交的是认购金，那么就有权要求对方退还。

• 问怎样区分认购金和认沽金
  

  从法律角度而言，认购金与定金不尽相同。签订认购书、交纳认购金不是法律规定的必经过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法，它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付认购金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方。因此认购金有时也被称为诚意金。定金与认购金不同，定金是一种合同履行的担保，根据我国民法通则和《担保法》规定，签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保，如果收受方违约，应双倍返还定金；给付方违约，则无权要求对方返还。因此，如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，发展商有权以购房者违约为由不退定金；如果发展商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。另外，如果购房者在认购书规定的时限内去与发展商签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条款双方存在争议，不能达成一致意见，致使购房者不能购买认购房屋的，发展商应当退还定金。对购房者来说，为了避免丧失认购金或定金，可以采用以下方法：一是不要急于在签订认购书时马上交钱，给自己留几天考虑的时间；二是在认购书中书面约定，如果购房者决定放弃认购的房屋，发展商应当将定金或认购金退还。如果时间许可，应当请专业人士审查合法性后再做最终决定。

• 问认购金算购房款吗的一部分吗
  

  要具体分析，一般是定金。中华人民共和国合同法第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

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