房屋他项权证过期两年但是没来怎么办-法师兄

他项权证是有时间限制的，有效期就是我们所说的债务清偿期，时间长短要根据债务的期限来决定。如果债务人超过限制期限仍未清偿债务，他项权利人就可以行使抵押权了。他项权证到期2年后只要未注销，仍具法律效力，可以根据国家相关法律要件行使他项权利。实践中接触并处理的大量相关案件表明其实他项权利到期2年后未依法注销之前，仍具法律效力，他项权利权利人可凭据《房屋他项权证》作为法律要件之一，依法行使他项权利。第一种：他项权证只要未注销即有效，部分法院是支持这种观点的，不管是否抵押期限经过了，执行中依然保障当事人的抵押权，认定其优先权，并给予分配。研究并查询了大量资料，发现这种观念的来源来自一个古老的批复：1995年建设部关于《房屋他项权证》有关问题请示的答复第二条：“、“注销日期”，即“他项权利消失的日期”。他项权利未依法注销之前，仍具法律效力，他项权利权利人(抵押权人、典权人，下同)可凭据《房屋他项权证》作为法律要件之一，依法行使他项权利。这个批复年代久远，且有法理问题的。第二种：只支持在抵押期限到期前起诉的他项权证，抵押权限到期之后起诉的他项权证权利，就不予保护。这种观点在相当多法院中也是认可，来源应该是基本的法理推定，抵押权已经到期，到期未续押，自动失效。任何一项有期限的权利，到期未行使，即视为放弃。笔者也坚持第二种观点，也相信今后会有相应的立法来支持这样的观点。那么作为我们他项权利人，实践这么混乱，我们能怎么做?尽量在到期前联系律师起诉，并及时进入执行阶段，成为一个确定的在执行阶段，相应地区法院内网系统内可查询并案，参与分配的债权。这样的案件因为抵押权在手，所以不需要财产保全，只需要速度加快，尽快进入执行阶段，法院会在第一时间进行加封。保全成本这一块可以省去，如果能调解的尽量调解，诉讼费可以退一半，宝山法院等地人民调解的甚至有可能只收20%到30%，诉讼成本也不高的。为了保险起见，尽早起诉。《权属登记管理办法》第二十四条规定：因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起日内申请注销登记。《抵押管理办法》第三十五条规定：抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起巧日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。从上述规定可以看出，抵押权的注销与抵押权的设立是相对应的，即权利因登记而产生，因注销而消灭。他项权利所规定的的时间到期，但是未依法注销之前，本人仍是具有相关权利的，他项权利的相关权利人可以依据国家的相关法律规定，依法行使自身的相关职权。对于他项权利的有关意义和有关法律我们应该熟知，生活中我们经常会遇到这种有关他项权证的事件，熟悉相关法律，了解他项权证的有关法律说法。

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他项权证是有时间限制的，有效期就是我们所说的债务清偿期，时间长短要根据债务的期限来决定。如果债务人超过限制期限仍未清偿债务，他项权利人就可以...

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他项权证过期2年后有效，可以对抗第三人。只是超过2年后没有了向法院主张权利的权利，但是没有经过防伪登记结构办理注销登记手续，抵押权就一直存在...

你所说的2产，是房产证和抵押证吗？他没办2证，是证已经出来,他没去领还是根本还没去申请.如果是办出来没去领就按照以下操作,要是根本没办,还要先去房产交易中心办理,可能还要交契税(房东的).操作流程:一.你自己可以去房屋所在地的房地产交易中心调取该房的详细资料(全部调取最多30元).---查看其产权信息(产权人几个是谁).--查看抵押信息(抵押方:银行or个人。第三方抵押可能是个人。抵押金额，期限。--查看其他权利限制(售后公房5年内不得进去市场交易或存在法院查封等限制).要知道该房屋到底有几个抵押人,都是什么金额.要知道加上你给他的钱够不够还清.还有起码要知道这个房子到底是不是他的或是他有没有出售权.如果交易中心出具的产权信息(下称：产调）显示这个房子只存在一次抵押(银行或个人).也无其他备案限制.那就好办些,你把钱给他,让他先去把产调里的抵押还清注销调(最好你能带着你的钱跟他一起去办.万一你给了他钱,他没去还,把你也套进去了)。待他将产调中的抵押限制注销掉以后，你就可以跟他交易过户了。如果产调中存在2次及以上的抵押（银行或个人），那风险交大。操作同上。总之，你付给他的钱是一定要用于解除他房子里的所有抵押限制（产调中记录为准）。这样才能交易过户。要是存在着一个抵押未能解除而你的钱已经给他了，那你就惨了，就算跟他打官司，赢了也不一定能赔到钱给你（抵押人太多，分完了）。三.如果你说的第三方债务没有在房地产交易中心备案登记(房主的确拿了这个房屋跟人家抵押了),房主又没有真正的还钱给人家.那这就是个定时炸弹.在你处理完上述产调中的抵押限制后,准备交易过户时或已经进行了交易过户,新产证还未拿到,万一那个第三方债务人跳出来,一纸诉讼(利用合同诈骗.擅自处理抵押物)将房主告上法院,那法院会出一个查封通告,房子就又出来个新的限制无法交易.你就无语了.总之,要是你信的过人还可以做做.要是陌生人-风险极高.不建议做.你知道的第三方债务人只有一个,还有你不知道的可能有千千万(产调里没有记录的）.合同范本你要了也没有.这种事情,出了问题.打官司你肯定是赢得.想陪到或是那到你的钱挺难的(窟窿太大,补不了了。

他项权证过期2年后有效，可以对抗第三人。只是超过2年后没有了向法院主张权利的权利，但是没有经过防伪登记结构办理注销登记手续，抵押权就一直存在。《民法典》（2021年1月1日起实施）　　第三百九十三条有下列情形之一的，担保物权消灭： (一)主债权消灭; (二)担保物权实现; (三)债权人放弃担保物权; (四)法律规定担保物权消灭的其他情形。《权属登记管理办法》第二十四条规定：因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起日内申请注销登记。《抵押管理办法》第三十五条规定：抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。从上述规定可以看出，抵押权的注销与抵押权的设立是相对应的，即权利因登记而产生，因注销而消灭。

抵押有效期满，抵押仍然有效。最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”这一规定表明，在登记部门登记的抵押期间对抵押权的存续并无法律效力，抵押权并不因抵押期间过期而消灭。如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。实际工作中，银行保存的他向权证中列明了抵押有效性，对同一笔贷款仅需要办理一次抵押登记，只要主债权有效，抵押权就有效。如A客户1000万元贷款，采取土地最高额抵押方式，贷款起止日期为2007年10月25至2008年10月24日，他项权利抵押期限为2007年9月24至2008年9月23，抵押有效期满，抵押仍然有效。从实践操作中，除注意以上因素外，还应关注：1、抵押物的保值性和变现性。尽可能选择保值性强、易于变现的抵押物。同时要随时密切关注抵押物的状况和变化，防止抵押物被恶意变卖或转移。2、抵押物的权属证明的真实性。严格审查抵押物权属证明，杜绝抵押人无所有权或经营权，造成无效抵押，并做好抵押物他向权证的保管工作。3、做好抵押物的评估管理工作，正确估价和判断抵押物的实际市场价值和价值变化趋势，防止由于抵押物市场价值剧烈波动而造成的抵押落空，防止人为高估抵押物价值。当出现抵押物不足值情况时，应及时要求抵押人提供其他追加抵押物或提供其他类型的担保。可以根据市场敏感程度对抵押物进行科学分类，对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率，以更好地满足防范和控制风险的需要。4.督促抵押人及时办理抵押物保险手续，要求企业在保险合同中明确债权行为第一受益人，保险期限应覆盖并超过抵押贷款的合同期限。