房屋他项权证过期怎么办？-法师兄

他项权证备案时间可以在房产局查到，一般而言在主债权履行期限届满之日起两年内可以主张形式抵押权，无论他项权证备案时间是否过期。主债权诉讼时效可以通过主张债权而不断中断，最长可20年，但行使抵押权的期限没有特殊情况就是两年，不能延长。为了防止抵押权过期，债权人应该在主债权到期之日两年内向法院提起诉讼并主张行使抵押权。

根据《物权法》第193条规定：抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。（《物权法》将于2020年12月31日失效）根据《民法典》第408条规定：抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）

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他项权证备案时间可以在房产局查到，一般而言在主债权履行期限届满之日起两年内可以主张形式抵押权，无论他项权证备案时间是否过期。主债权诉讼时效...

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1.“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”这一规定表明，在登记部门登记的抵押期间对抵押权的存续并...

他项权证是有时间限制的，有效期就是我们所说的债务清偿期，时间长短要根据债务的期限来决定。如果债务人超过限制期限仍未清偿债务，他项权利人就可以行使抵押权了。他项权证到期2年后只要未注销，仍具法律效力，可以根据国家相关法律要件行使他项权利。实践中接触并处理的大量相关案件表明其实他项权利到期2年后未依法注销之前，仍具法律效力，他项权利权利人可凭据《房屋他项权证》作为法律要件之一，依法行使他项权利。第一种：他项权证只要未注销即有效，部分法院是支持这种观点的，不管是否抵押期限经过了，执行中依然保障当事人的抵押权，认定其优先权，并给予分配。研究并查询了大量资料，发现这种观念的来源来自一个古老的批复：1995年建设部关于《房屋他项权证》有关问题请示的答复第二条：“、“注销日期”，即“他项权利消失的日期”。　他项权利未依法注销之前，仍具法律效力，他项权利权利人(抵押权人、典权人，下同)可凭据《房屋他项权证》作为法律要件之一，依法行使他项权利。这个批复年代久远，且有法理问题的。第二种：只支持在抵押期限到期前起诉的他项权证，抵押权限到期之后起诉的他项权证权利，就不予保护。这种观点在相当多法院中也是认可，来源应该是基本的法理推定，抵押权已经到期，到期未续押，自动失效。任何一项有期限的权利，到期未行使，即视为放弃。笔者也坚持第二种观点，也相信今后会有相应的立法来支持这样的观点。那么作为我们他项权利人，实践这么混乱，我们能怎么做?尽量在到期前联系律师起诉，并及时进入执行阶段，成为一个确定的在执行阶段，相应地区法院内网系统内可查询并案，参与分配的债权。这样的案件因为抵押权在手，所以不需要财产保全，只需要速度加快，尽快进入执行阶段，法院会在第一时间进行加封。保全成本这一块可以省去，如果能调解的尽量调解，诉讼费可以退一半，宝山法院等地人民调解的甚至有可能只收20%到30%，诉讼成本也不高的。为了保险起见，尽早起诉。《权属登记管理办法》第二十四条规定：因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起日内申请注销登记。《抵押管理办法》第三十五条规定：抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起巧日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。从上述规定可以看出，抵押权的注销与抵押权的设立是相对应的，即权利因登记而产生，因注销而消灭。他项权利所规定的的时间到期，但是未依法注销之前，本人仍是具有相关权利的，他项权利的相关权利人可以依据国家的相关法律规定，依法行使自身的相关职权。对于他项权利的有关意义和有关法律我们应该熟知，生活中我们经常会遇到这种有关他项权证的事件，熟悉相关法律，了解他项权证的有关法律说法。

1、房屋他项权证过期了的话必须要第一时间和抵押权人商量延长债务偿还的时间，如果抵押权人同意的话，需要重新签订借款抵押合同，然后凭借新的借款抵押合同和其他的证明材料到房管局办理房屋他项权证的续期。只不过，抵押权人有权拒绝对方提出来的延期还款的请求，这样一来的话，在房屋他项权证过期的话就可以行使抵押权了。 2、他项权证的期限不是什么“有效期”，是债务清偿期。债务人逾期未清偿债务的，他项权利人就可以行使抵押权了。

抵押有效期满，抵押仍然有效。最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”这一规定表明，在登记部门登记的抵押期间对抵押权的存续并无法律效力，抵押权并不因抵押期间过期而消灭。如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。实际工作中，银行保存的他向权证中列明了抵押有效性，对同一笔贷款仅需要办理一次抵押登记，只要主债权有效，抵押权就有效。如A客户1000万元贷款，采取土地最高额抵押方式，贷款起止日期为2007年10月25至2008年10月24日，他项权利抵押期限为2007年9月24至2008年9月23，抵押有效期满，抵押仍然有效。从实践操作中，除注意以上因素外，还应关注：1、抵押物的保值性和变现性。尽可能选择保值性强、易于变现的抵押物。同时要随时密切关注抵押物的状况和变化，防止抵押物被恶意变卖或转移。2、抵押物的权属证明的真实性。严格审查抵押物权属证明，杜绝抵押人无所有权或经营权，造成无效抵押，并做好抵押物他向权证的保管工作。3、做好抵押物的评估管理工作，正确估价和判断抵押物的实际市场价值和价值变化趋势，防止由于抵押物市场价值剧烈波动而造成的抵押落空，防止人为高估抵押物价值。当出现抵押物不足值情况时，应及时要求抵押人提供其他追加抵押物或提供其他类型的担保。可以根据市场敏感程度对抵押物进行科学分类，对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率，以更好地满足防范和控制风险的需要。4.督促抵押人及时办理抵押物保险手续，要求企业在保险合同中明确债权行为第一受益人，保险期限应覆盖并超过抵押贷款的合同期限。