房屋买卖合同在领取房产证之前生效有效吗-法师兄

房屋买卖合同在领取房产证之前生效有效吗

2022-10-17

原则上，房屋买卖合同只要是双方自愿订立的，不违反法律的规定的，应是有效合同。法理解析：根据《城市房地产管理法》第37条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这里所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。根据上述规定可以看出，一般情况下，依法登记领取权属证书是房屋买卖的先决条件，否则将不准予出卖。之所以作出这样的规定主要是为了确保房地产交易的安全，防止权属不清的房地产进人市场交易或者非法进行房地产交易而损害被转让人和房地产真正所有人的合法权益。对此，《合同法》第132条第1款明确规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。但是，在司法实践中，如果房屋尚未取得产权证书时签订房屋买卖协议，但是，出卖人已领取了所出卖房屋的产权证明单、发票等单证，其所拥有的这些房屋单证已足以证明其为产权人。作为房屋的产权人，其对房屋买卖合同的标的具有处分权。原、被告在订立买卖合同时，对房屋没有产权证的事实双方都是知道的，合同是在双方自愿的基础上订立的，出卖人以后再提出解除合同有违诚实信用的原则。再退一步讲，即使出卖人对所出卖的房屋因其未取得产权证书不能处分，但当其取得了房屋产权证书即其订立合同后取得了处分权时，其与他人所签订的房屋买卖合同应当有效，此时对于处于履行期间且依法生效的合同，双方应当履行。

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回迁房买卖合同有效。第一、一房多卖。回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购买时一定要注意。第二、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。第三、必须约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。第四、买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。