共有房屋共用房屋出卖时的法律效力是怎样的

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• 问未经共同共用人同意的房屋买卖合同法律效力
  

  1、一种情况是认定无效。这种做法主要是为了维护其他共有人利益的，认定单方处分行为无效。主要法律根据是《民法典》第三百一十一条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。 2、另一种情况是认定有效。夫妻单方擅自对共有房产进行处分，一般认定无效，但也有例外，如果第三人是善意有偿获得房屋，并且办理过户手续的，应当依照善意取得的原理确认该处分行为有效。

• 问房屋买卖法律法规，房屋的效力怎样认定
  

  见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

• 问房屋共有协议的效力?
  

  房屋共有协议具有效力。依法成立的房屋共有协议合法有效，对于房子是否过户不影响该协议的法律效力，但仅产生债权效力，不发生物权转移效力；未办理过户登记的，所有权不发生改变。

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