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1、纠纷各方以和平协商方式达成协议解决; 2、纠纷各方通过第三方介入主要是当地房管局、居委会、街道办事处或者镇政府调解机构参与调解的方式达成...
通常情况下,业主与物业管理公司发生纠纷后可以采取以下几种解决途径: 第一,业主与物业管理公司协商解决。即业主可以与物业管理公司依据有关的法律...
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物业管理合同是长期性合同,在履行过程中,业主与物业公司容易产生纠纷,尤其业主以物业公司提供服务和管理的质量不合格而拒绝交纳物业管理费的情况较为常见。这类纠纷又可依据业主拒绝交费的理由能否成立,可分为三种情况。一是业主拒绝交费的理由能够成立。物业公司在履行物业管理合同的过程中,如果确实存在小区环境脏乱差、治安保卫形同虚设、物业报修无人应答等情况的,业主在物业公司整改完毕之前拒绝交纳相应的物业管理费,是对物业公司不履行合同义务的一种应对措施,是依法行使合同同时履行抗辩权的行为,不构成违约。如果物业公司除非已按法定和约定的要求进行了整改,业主则应交纳物业管理费。二是业主拒绝交费的部分理由成立。物业管理公司基本履行了管理服务义务,但在某些方面确有缺陷,如保洁工作、车辆停放管理等存在较大的问题。在此情况下,如果物业管理费是分不同项目收取的,业主仅能就物业公司未尽职责部分的费用行使抗辩权,而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。如果物业管理费无法明确区分为不同项目,则可根据物业公司未尽职责的具体情况酌情降低支付物业管理费。需要注意的是,在存在上述情况的场合,业主补交所欠物业管理费时一般无须支付滞纳金。三是业主拒绝交费的理由不能成立。物业管理行业属于微利行业,带有一定的公益性质。在物业公司按法定或约定的标准提供了物业服务后,如业主仍无正当理由拒绝交纳物业管理费,是对物业管理合同的违反,损害了物业公司的合法利益,应承担相应的违约责任。对此,物业公司有权要求业主交纳物业管理费,并按合同约定支付滞纳金;在合同对滞纳金无约定的情况下,可要求业主按照逾期付款违约金的法定标准支付滞纳金。
原告黄某英为与被告彭某萍、刘某胜无因管理纠纷一案,本院于2005年11月7日立案受理,本院受理后由审判员毛义录适用简易程序于2005年12月9日公开开庭进行了审理。原告黄某英、被告刘某胜及其委托代理人罗某辉到庭参加诉讼。被告彭某萍经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告黄某英诉称:2005年3月,被告彭某萍由原告帮助在丰城市剑南信用社贷款20000元。2005年7月,被告彭某萍与被告刘某胜登记离婚后即外出不归,原告在丰城市剑南信用社的催讨下,于2005年7月、8月分两次代被告彭某萍付还上述借款及利息266元,现请求判令被告彭某萍、刘某胜偿还原告代为偿还的借款及利息共计20266元。 被告彭某萍未作答辩。 被告刘某胜辩称:彭某萍与原告黄某英是亲戚关系,是否向信用社借了款,其不清楚。是否由原告黄某英代为归还也不清楚。其(已和彭某萍离婚)不应承担还款责任。 综合原告黄某英的诉称和被告刘某胜的答辩,并征询两人的意见,本案的争议焦点是:原告主张款是由被告彭某萍所借且为其实际使用,而该借款则是由原告黄某英代其付还的,故应由被告彭某萍、刘某胜对其代为付还的20266元(夫妻存续期间债务)承担还款责任。被告刘某胜则认为其和彭某萍已离婚,不应对此承担还款责任。 在庭审中,原、被告举证、质证如下: 原告黄某英为证明自己的诉称事实,提供的证据有:(一)丰城市剑南信用社借据一张,以证明被告彭某萍于2005年3月4日向该社借款20000元;(二)丰城市剑南信用社收回该借款的凭证2份。(三)丰城市剑南信用社出具的证明一份,上述证据以证明原告黄某英代被告彭某萍归还了该笔借款,实际还款金额是20266元,其中利息266元。 对原告黄某英的上述举证,被告刘某胜经质证认为:证据(一)是复印件,其真实性不能确定,证据(二)无异议,证据(三)出具证明人应有签名,形式上有欠缺,且该证据只能说明原告黄某英代还款的事实,不能证明其他情况。 被告彭某萍、刘某胜没有向本院提供证据材料。 本院结合原告黄某英、被告刘某胜的当庭陈述,对原告黄某英的上述证据综合认证如下:证据(一)虽为复印件,但结合被告刘某胜认可的证据(二)借贷和还款相互印证,故其真实性及证明目的,本院予以确认;证据(二)被告刘某胜无异议,本院予以确认;证据(三)形式虽有欠缺,但结合证据(二)——相互印证,本院对其真实性予以认定。本院确认的上述证据作为认定本案事实的依据。 综上认证,结合原告黄某英、被告刘某胜当庭陈述,本院认定本案相关事实如下: 2005年3月,被告彭某萍由原告黄某英介绍帮助,在丰城市剑南信用社贷款20000元。同年7月,被告彭某萍与被告刘某胜登记离婚。之后被告彭某萍离开借款所在地江西丰城。原告黄某英于2005年7月、8月分两次代被告彭某萍付还该笔借款及利息,共计20266元。原告黄某英向两被告催讨无果,形成纠纷。 本院认为,被告彭某萍与丰城市剑南信用社为借贷合同关系,该合同关系中前者为债务人,后者为债权人。原告黄某英在被告彭某萍离开借贷所在地后,为了被告彭某萍的利益,代其偿还了该笔借款及利息。此种情况下,被告彭某萍与丰城市剑南信用社的合同之债因他人的代为履行归于消灭。原告黄某英自愿代被告彭某萍偿还前述借款及利息,被告彭某萍由此取得利益,两者之间形成无因管理之债。 所谓无因管理,是指没有法律规定或者合同约定的义务,自动地为他人管理事务或者服务的行为。无因管理的构成,须具备:(1)为他人管理事务或服务;(2)有为他人谋利益的意思;(3)无法律规定或合同约定的义务。本案中,原告黄某英作为无因管理人代为偿还贷款及利息,履行了其适当管理之义务,即:首先其未违背借款人本人的意思进行管理(还款),除非借款人本人根本无意还款,而该意图却与社会公德相冲突且违背民法确定的诚实信用原则,故即使在此情况下,管理人所管理的义务如是借款人应尽的法定义务,则不受其借款人意思的限制;其次,原告黄某英作为管理人依有利于借款人的方法进行了管理(服务)。管理方法是否有利于借款人,应以客观上能否避免借款人利益受损失为标准。原告黄某英代为被告彭某萍清偿债务,客观上减少了其借款的利息之损失及信用损失,故原告黄某英实际有利于被告彭某萍进行了管理。其三,原告黄某英该无因管理行为是借款人彭某萍利益之所需。其四,原告黄某英的代为还款行为没有法律根据或者合同的约定。原告黄某英作为管理人在为被告彭某萍进行了无因管理事务之后,因该管理所负债务,依法可以请求被管理人(借款人)代位清偿。《民法通则》第93条规定,没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或者服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。原告黄某英为被告彭某萍代为清偿债务20266元,此即为原告黄某英作为无因管理人为管理行为之所负债务(损失),故原告黄某英诉请被告彭某萍偿还20266元,事实清楚,证据充分,于法有据,依法应予以支持。 关于被告刘某胜的责任承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定,债权人就婚姻存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理,但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。庭审中,被告刘某胜未提供除外情形的证据,故其提出的彭某萍借款未用于夫妻共同生活,其不应承担还款责任的主张,本院不予支持。据此,本院认为被告彭某萍前述无因管理之债,应按被告彭某萍、刘某胜夫妻存续期间的共同债务处理。原告黄某英诉求被告刘某胜亦应承担还款责任,于法有据,理由充分,本院予以支持。 综上,依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十三条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,判决如下: 被告彭某萍向原告黄某英支付20266元,限本判决生效之日起五日内付清,被告刘某胜承担连带清偿责任(逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定执行)。 案件受理费810元,其他诉讼费175元,合计人民币985元,由被告彭某萍负担(原告黄某英预交的诉讼费不予退还,抵作被告彭某萍负担的诉讼费,待执行时由被告彭某萍径行付给原告黄某英)。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省宜春市中级人民法院(在递交上诉状之日起七日内,预交上诉案件受理费985元。如逾期不交纳,按自动撤回上诉处理)。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的,权利人可在本判决书发生法律效力后,上述履行期限的最后一日起一年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。
物业纠纷首次开庭不一定会判决,可能会当场判决,也可能是定期宣判。首次开庭是否会判决以实际案件庭审情况为准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条,人民法院对公开审理或者不公开审理的案件,一律公开宣告判决。当庭宣判的,应当在十日内发送判决书;定期宣判的,宣判后立即发给判决书。宣告判决时,必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决,必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。
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