未发放房产证房屋买卖合同能否生效-法师兄

未出房产证房屋买卖合同无效的情形房屋买卖合同出现乏法律规定无效的情形，就是导致无效。五种主要的无效房屋买卖合同，如下： (一)房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 (二)未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 (三)产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。 (四)侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。 (五)单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。

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如果合同内容符合法律规定，当事人是在自愿合法的前提下签订的，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的。依法登记权属证书只是物权变动的权利...

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未办理房产证，依法签订成立房屋买卖合同无效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自...

双方私下签订的二手房协议如果是真实的那么是合法有效的。但是不动产要以过户登记为所有权转移的生效要件，因此虽然合同有效，但未过户，意味着房产所有权仍在原所有人名下。如将来对方不愿过户房产，只能依据买卖合同要求对方支付违约金。合同成立的条件，一般认为应具备以下条件： 1、订约主体应为双方或多方当事人； 2、具备法律规定的要约与承诺这两个阶段或过程； 3、对主要条款达成一致的意思表示。

未取得房产证的房屋，签订的房屋买卖合同有效，但只对房屋产生债权的效力，不发生物权变动的效力。房屋存在没有产权证明的障碍导致房屋不能办理过户属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。

是否有效合法，需要根据签订合同的情形、条款内容确定。依据我国相关法律的规定，房屋买卖合同生效两年后不能作废的，房屋买卖合同是房屋买卖的证据，生效后具有法律效力。