应该如何正确操作二手房交易？-法师兄

应该如何正确操作二手房交易？

2022-11-01

在二手房交易中，下家首先应确立一个目标，即所有的交易行为都必须服从自己所购买房地产的物体权利和法律权利能按约实现这个目标。其次，应该做到八项注意：一、在签订房地产买卖合同、特别是支付定金时，下家应查验上家的房地产权证，确定产权人，是否存在共有人，特别注意未列名的共有人(比如，房产证上只注明夫或妻一方的名字，该房若属于夫妻共同财产，那么出售时应经另一方的同意)。二、确定房屋占用范围内的土地性质和土地使用权取得的年限，并到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制转让或禁止转让的情况。三、支付大部分房款时，应在过户申请已被房地产交易中心受理并已取得了房地产交易中心出具的收件收据;付款原则，交易房屋无抵押贷款的，办理过户手续之前支付房款不超过房价30%，交易房屋存在抵押贷款的，办理过户手续之前支付房款不超过房价减去上家贷款余额的二分之一。四、如果上家须用下家支付的房款来提前还贷的，最好与上家约定，在上家提前还贷当日，由下家将该房款直接付入上家贷款银行。防止上家收取该笔房款后不用于还贷，阻碍办理过户手续，若提前还贷数额符合第3项规定付款原则的除外。五、签订房地产买卖合同后，应及时办理过户手续，该期限越短越好，特别是上家用下家支付的房款来提前还贷的，更要尽快办理过户手续。因为上家一旦涉讼，那么该期间此房产可能会遭到法院的查封。六、应留有一定数额的房款，在办理完房屋交接手续且上家协助办理完相关户名之变更手续后支付。七、签订房地产买卖合同时，上下家应对付款方式、付款时间、交房时间、户口迁出时间、维修资金是否包含在房价中、交房前的水电煤、物业管理费由谁承担等等作出明确的约定。八、应当全面了解受让的房地产是否存在出租，如有，应确认承

相关问答

问买二手房过户，应该如何操作

答

购买二手房的过户流程，根据法律规定，国家对城市房屋所有极及土地使用权实行登记发证制度。这是政府保护房地产权属的重要方式，也是保护购房者切身利...
问二手房交易流程是什么，如何操作?

答

登记买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，分别登记购房、售房信息。卖方拿着房屋所有权证到房屋所在区县房地产交易管理部门，办理调档手...

1、知名度正面的知名度的多寡无疑代表了品牌的高低，在购买二手房挑选中介之前，当多方面多角度的询问该公司的成立情况和经营情况，看其是否属于上海市房地产行业协会、上海市国土资源局和房屋管理局认证的“放心中介”。 2、直营还是加盟直营的中介公司一般实力都比较雄厚，也比较注意自身的品牌形象，内部的管理体系也比较完善，相对来说损害客户利益的机率也相对较小，而加盟中介公司虽然打的是国际著名中介品牌的旗帜，但其自身的管理体系及实力都显得明显的薄弱，由于市场行情和宏观调控的影响，很多加盟店随时都有关门大吉的可能，选择这样的房产中介无疑就选择了一种风险。 3、广告投放量广告投放量的多寡无疑也是衡量中介公司实力的标准之一，以正常的宣传方式展示自身品牌及房源信息，包括电视广告、报纸广告及络广告，而不是塞进小区信箱和门缝的宣传单。 4、是否有自己的网站一般能拥有自己网站的中介公司，都比较注重自己的公司形象。 5、口碑应去权威的媒体查看关于此中介公司的负面报道，以及此中介公司对于此报道所持的相应态度，以此来判断此中介公司是否是一家值得信赖的公司。 6、查看营业执照及经纪机构资质证书申办房产中介公司需要符合众多条件，一定要查看该中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，看其是否具备从事经纪业务的资格，为以后不具备此资格的“假中介”逃避责任消除隐患。 7、注册资金选择品牌中介公司的目的就是渴望房屋交易过程中的安全和保障，但目前很多小房产公司的注册资金仅为500000以下人民币，而绝大部分单套交易的二手房房款都大于注册资金，一旦发生房产中介卷款私逃的行为，客户的权益很难得到保障。 8、所签订的居间协议是否经过工商局备案由于二手房交易中有很多专业术语和行规惯例，而国家并未强制要求中介公司使用法定文本，允许房产中介公司与委托方自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的居间协议及合同。而对于格式的使用要求，应在其使用所在区域的工商局进行备案，在备案时工商局会对相关条款进行审核，经过备案的协议及合同基本上能保障消费者的合法权益。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等)，最好是让律师或信得过的资深房地产经纪人帮忙把关。 9、操作流程小的中介公司一般都是由业务员全程处理所有事宜，还美其名曰为全程陪同，其实是为了降低人力成本。品牌中介公司则分工明细，将前期交易与后期后续服务分开，由房地产经纪人从事前期的开发、带看、收意向、送定等工作，另外在设立签约、贷款、过户、领证、交房等组成的专业的交易管理部门负责后续服务，这样即有利于资源的优化，又可以确保交易的安全性。 10、房款是否过中介公司帐户在二手房交易中，很多客户往往认为是我跟房东买房子，所以房款理所当然的要交给房东，但二手房的特殊交易模式使其这样做暗藏着极大的风险(具体参见《二手房买卖详细流程及风险提示》)，因此在平时的二手房交易中房款是通过中介公司的帐户来控制风险的，在此中介公司担当了安全保护者的角色，但中介公司除了赚取这段时间的利息之外，还有不法中介公司动用客户的房款用于自身的资金周转，甚至卷款而逃。因此，在二手房交易中房款最好是不要通过中介公司的帐户，而选择银行或公证处进行资金监管，这样更安全更有保障得多。 11、收取的钱款是否开具正规的发票在二手房交易中，除了房款是可以不通过中介公司的之外，还有两笔款项是要通过中介公司的，一是意向金，二是佣金，而无论是那一笔款项，都要求中介公司开具盖有公司财务专用章的收据或正规发票，如果条件允许，最好选择划账或刷POS机，尽量减少直接的现金支付。以上是ask.com小编为您整理的关于二手房房屋中介费由谁承担的内容，由此可知，二手房屋中介费一般由卖方买方一同承担，中介会向买家收取2%，卖家1%，但双方也可以协商由谁承担。如其它疑问，欢迎向ask.com发布法律咨询。