预售商品房的程序是怎么样的-法师兄

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问商品房预售的程序是什么

一、商品房预售的程序如何商品房预售，指房地产开发商将尚未开始建设或者是正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款的行为，又称“楼花买卖”。在我国，涉及商品房预售的法律法规主要包括《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》。依照相关法律法规的规定，商品房预售的程序如下：1、订立预售合同。开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。2、登记备案。预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。3、收取预付款。开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。4、办理商品房的权属登记手续。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。二、预售商品房的程序是怎样的商品房预售要符合一定的条件，具体如下：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、取得商品房预售许可证。
问什么是商品房预售，程序是咋样的

房屋预售也称商品房预售，楼房买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。同时房屋预售还具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 (二)持有建设工程规划许可证 (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
问商品房预售合同变更程序是怎样的

商品房预售合同变更方案 (一)受理、审查提交材料： 1、因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的，受让方可以单方办理预售合同变更备案手续并提交下列材料： (1)合同变更备案申请表(原件); (2)生效的法院判决书或调解书或仲裁裁决书(复印件); (3)当事人的身份证件(复印件);委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证件(复印件); (4)(原件)。 2、因继承、遗赠发生房屋买受人变更的，由继承人、受遗赠人办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料： (1)商品房预售合同变更备案申请表(原件); (2)继承权公证书(复印件)或接受遗赠公证或法院判决书(复印件); (3)继承人、受遗赠人的身份证件(复印件);委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证件(复印件); (4)商品房预售合同(原件)。 3、因法院判决、调解离婚发生房屋买受人变更的，财产归属方可以单方办理预售合同变更备案手续;协议离婚的，由双方共同办理预售合同变更备案手续，并需提交下列材料： (1)商品房预售合同变更备案申请表(原件); (2)离婚证明(复印件); (3)离婚财产归属协议原件(协议离婚的)或生效的法院判决书或调解书复印件(法院判决、调解离婚的); (4)当事人的身份证件(复印件)，委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证件(复印件)，协议离婚的房产处分人的授权委托书需公证; (5)商品房预售合同(原件); (6)预购房屋已办理了贷款的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。 4、夫妻共有的房屋，夫妻之间变称的，由夫妻双方共同办理预售合同变更备案手续并需提交下列材料： (1)商品房预售合同变更备案申请表(原件); (2)夫妻双方共有房屋的协议和更名申请(原件); (3)结婚证(复印件); (4)当事人的身份证件(复印件)，委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证件(复印件)，原买受人的授权委托书需公证; (5)商品房预售合同(原件); (6)预购房屋已办理了贷款抵押登记的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。上述材料提交复印件的，须同时提交原件，原件核验后退回申请人。标准：申请材料齐全、符合法定形式岗位职责及权限：按照受理、审查标准查验申请材料。符合标准的，签署意见后将申请材料转决定、告知人员。不符合标准的，书面写明审查意见及理由后将申请材料转决定、告知人员。时限：即时 (二)决定、告知标准：同受理、审查标准岗位职责及权限：对申请事项作出决定并告知申请人。准予变更备案的，制作《办理结果通知书》和《变更备案登记表》，并送达申请人。不予变更备案的，制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。时限：即时