按揭贷款中的优先购买权如何行使？-法师兄

关于优先购买权法律效力的理解一、从规范意旨出发把握优先购买权法律效力从所供讨论案例看,法院对优先购买权法律性质和法律效力的理解是,原告行使优先购买权,只能使被告与第三人房屋买卖合同无效,原告与被告间并不因此成立买卖合同关系,当然原告不能依据根本不成立的合同要求被告向其转移房屋所有权。法院的这种理解让人困惑,照此办理,权利人行使优先购买权能得到什么利益?被告不愿再次出卖房屋又奈他何?即使被告再次出卖房屋,权利人再次行使优先购买权,结果与这一次又能有什么不同,还不是一样不能实现?在本案法院看来,法律关于优先购买权的规定实际上无法实现因而没有意义。然而法定优先购买权当然不是没有意义,它不仅应当得到实现,而且在适用中正确运用法学方法也当然能够实现,而像本案法院这种认识却不折不扣地导致权利不能实现。二、否定“出卖人与第三人合同效力”之质疑无论从社会一般人角度,还是从规范意旨角度看,优先购买权都应该具有三项主要法律效力,首先要能成立买卖合同,否则“购买”便是无稽之谈;第二合同权利要能优先实现,这是“优先”应有之义;第三要能实际取得物权,这是权利所蕴利益的最直接体现。这三项主要效力可分别称为形成效力、优先效力和追及效力。形成效力,即权利人可依单方意思表示使法律关系发生、变更和消灭,并产生各种权利及请求权,而相对人则受到拘束,必须容忍和接受此法律效果。优先购买权的形成效力表现在出卖人与第三人成立买卖合同关系时,权利人主张优先购买权就能使其与出卖人之间按同等条件产生买卖合同关系,并产生债权请求权。优先效力,一般认为,是指物权优先于债权的效力,债权之间不具优先效力。但按优先购买权法律规定,按份共有人、房屋承租人基于与出卖人之间形成的买卖合同关系具有的债权,与第三人对出卖人的合同债权相比,却具有优先实现的效力。基于优先效力,优先购买权人可以排在第三人前面,要求出卖人向其转移所有权,以实现其债权。追及效力主要体现是,如果出卖人基于与第三人之间买卖合同向第三人转移了所有权,优先购买权人可主张出卖人与第三人间物权变动行为无效,使物权回复至该物权变动行为之前的状态。追及效力涉及第三人利益保护的问题,应受到善意取得制度限制。但房屋作为不动产不适用善意取得,而且房屋租赁合同依法要向房管机关备案,具有公示效力,如果租赁合同未经登记备案,则不能对抗第三人,追及效力就不能实现。优先购买权的形成效力、优先效力和追及效力可以有效地实现法律关于优先购买权的规范意旨。本案法院否定了优先购买权的形成效力,认为原告行使优先购买权并不能导致其依同等条件与被告形成买卖合同关系;对优先效力理解也很片面,认为只是能使被告与第三人买卖合同无效,而没有提到具体的优先购买权人可以优先于其他人向出卖人支付价款并取得标的物所有权。这样处理,原告具有优先购买权依法应享有的利益当然无法实现,法律的规范意旨落空。三、法定优先购买权的行使 (一)行使时间有观点认为,提前的“三个月”、“合理期限”是优先购买权的行使期间。这个观点不妥当。优先购买权是同等条件下成立合同并优先实现合同债权的权利,出卖人与第三人买卖合同不成立,没有确定的合同条款,则不存在同等条件,优先购买权便没有成立基础。所以优先购买权只在出卖人与第三人成立买卖合同时才产生,只有自此时起权利人才能行使权利,本案法院也采这种观点。出卖人与第三人成立买卖合同,是优先购买权行使的条件之一。 (二)权利及具体化据以研究的案例中,原告向被告主张优先购买权,是行使权利的行为,向法院起诉,是要求法院以国家强制力保障其权利实现。但从审判、执行情况看,原告这一愿望并未能实现。原告诉讼请求既有事实根据又有法律依据,法院事实上也以判决支持了原告的请求,为什么原告优先购买权还不能实现呢?首先因为法院对优先购买权法律性质和效力的理解问题,己如上述,第二个重要原因就是原告的诉讼请求和法院的判决都没有将“优先购买权”具体化。