小产权房能否进行二手房买卖？

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• 问买小产权房还能购买二手房吗
  

  小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。 1、不能贷款不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。 2、易出问题维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。

• 问购买二手房时，小产权如何进行交易？
  

  未还清贷款的房产再交易可以采用以下三种方式：提前还贷、资金监管和转按揭。提前还款时，双方需签订房地产买卖合同，并由房东自筹资金一次性提前归还银行的全部贷款余额，待银行释放抵押权后再由房地产交易中心注销抵押登记。这样，房东就能取得该房屋的完全产权，双方即可按照二手房买卖流程完成交易。这种方式的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性较高。然而，缺点是，完全由房东筹钱还贷，要求房东具备较强的资金实力或融资能力。资金监管时，买方将支付的首期房款用于帮助房东归还贷款余额，关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等）全程控制每一个环节，消除交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资服务，补足差额。这种方式的优点是，双方合力解决了交易资金障碍。缺点是，如果没有第三方全程监控资金动向，买方的首期房款存在一定风险。办理转按揭时，双方需签订房地产买卖合同，并向房东的原贷款银行申请办理转转按揭手续。这种方式的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方。缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务。买卖双方在准备采取转按揭模式解决上家购房抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程。

• 问小产权房买卖能否反悔
  

  可以。 因为小产权房的买卖都是违法的，买卖合同是无效的，所以，法院会支持卖房人的诉讼请求的。如果民事法律行为无效、或者被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

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