买房子签合同后, 开发商自行终止合同, 买家是否可以要求退还房产证-法师兄

一、如何在签约中判断购房风险 1.求开发商将取得房屋所有权证的确切、时间写在合同中、如果到期不能取得房产证，则买方有权退房、或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约金。 2.如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证并将其写在合同中，则买方的风险可能会减少。如果开发商不同意两年，而是房屋竣工交付之日起的三年内或四年内，则此项目风险太大，因为按照正常的合法的房地产开发程序，自房屋竣工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证，最多不会超过两年。如果超过两年，则可能是开发商没有足够的资金交纳全部土地出让金，且后期也没有能力交纳，或者项目本身不合法，永远也不可能取得房屋所有权证。 3.用公积金贷款或商业贷款是否成功来考查开发项目的风险性。在谈合同时，要求开发商在合同中承诺“如果因开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款的则买方有权退房、退款”，因为银行对公积金贷款审查较严格，要求开发商提供合法的“五证”。如果开发项目不合法，或者说缺少“五证”，银行是不会贷款的。如果因为开发商原因商业贷款也不能取得，那就从侧面证明了银行也不看好这个项目，或者说银行预先帮我们审查了这个项目已经存在风险。 4.如果是预售项目，开发商拒不提供预售许可证的原件，则应在合同中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。如果开发商不答应此项约定，则可能该项目存在缺陷，可能是开发商并没有完全取得该项目的预售许可，或者别的其他原因。在签约谈判中还可以从其他侧面来了解整个项目的风险性，比如房屋质量，分摊面积，交工条件等。总而言之，购房者不能仅凭开发商的广告或者售楼人员的口头介绍就匆忙决定购买某一处房产，而应从法律、房地产专业知识和开发商的实力等多方面综合分析决定是否购买某一房产。二、如何在签约中避免后遗症为规范住宅消费市场，有关主管部门已实施了示范合同文本的推荐使用制度，但即使是这种比较规范的标准合同文本，在保障购房人知情权方面，仍不够完整。以下这些问题在签订合同时千万别忘了弄清楚： 1.所购房屋的建筑面积、套内建筑面积、土地分摊面积、套内房屋的层高、房屋分隔、朝向、房屋所在整幢房屋的有关情况、整个小区的布局和配套设施、车位数量以及车位租售情况。 2.所购房屋实测面积的测绘单位和测绘方法。 3.购房时房屋的建设进度和资金的落实情况。 4.购房人有权知道预付楼款是否确实被用于所购房屋的建设。 5.房产公司对房屋的建筑设计变更，应事先征得购房人的承认或确认，否则购房者有权退房。购房人有权知道所购房屋质量验收具体由谁负责，并在此前提下明确验收人的责任和验收不当所承担的法律后果等。 7.设定房屋及各部位维修的最低保修年限及责任人。 8.房产公司应当告知购房人，房屋交付的标志是权利交付而不仅仅是实物交付。购房人有权知道房产公司办出大、小产证的进程和期限，并据此设定双方的权利义务以及房产公司不能按时办妥房屋产权证应当承担的相应法律责任。

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对于逾期交房违约问题，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止...

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在购房者与开发商之间的纠纷中，购房者由于法律知识的缺失和应当掌握的所买房屋信息的严重不对称，难免陷入被动局面，也就是您现在这样，不能够按照合...

房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。

一、常见的购房合同陷阱有哪些（一）认购书的陷阱。在认购书里没有注明因何种原因退房，以及后果购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。（二）合同主体不明的陷阱。合同主体认定不明，购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。（三）开发商承诺的陷阱。“最短时间”与“最好”合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。（四）预先交纳的费用的陷阱。约定提前交纳部分费用。开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。二、购房合同有哪些陷阱（一）卖方解除合同的陷阱。在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”这显然是不公平条款。（二）处理结果不明确的陷阱。很多合同中常可以看到这样的条款，“应于XX日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“XX日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。