商品房买卖合同补充协议是怎么签的?-法师兄

商品房买卖合同补充协议是怎么签的?

2021-02-24

商品房买卖合同补充协议 (推荐文本) 根据《物业管理条例》第二十条“建设单位与物业受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，现将前期物业服务合同约定的主要内容补充如下：一、本物业已按规定通过招投标的方式选聘(或经物业所在地__________产行政主管部门批准，采用协议方式选聘)________________物业管理有限公司对其实施专业化的物业管理，签订了《前期物业管理服务合同》，并报_______________房地产行政主管部门备案(合同备案号：)。二、物业管理企业对下列事项实施管理与服务 (一)房屋建筑共用部位(含公共建、构筑物)的维修、养护和管理； (二)房屋共用设施设备(含附属配套)的维修、养护、运行和管理； (三)公共绿地、花木的养护和管理； (四)公共环境秩序(清洁卫生、道路交通、车辆停放和公共安全)维护和管理； (五)房屋装修管理； (六)法律、法规规定的其他服务内容。三、前期物业管理服务合同期限。《前期物业管理服务合同》原则上不约定具体时间期限。《前期物业管理服务合同》自签订之日起生效，至业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效止。四、双方权利义务开发建设单位的权利义务：在物业销售之前制定业主临时公约，并向买受人明示；制定前期物业管理方案；按规定保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；按规定比例提供物业管理用房、移交本物业相关图纸和资料等；按时缴纳未出售或自用物业管理各项费用；接受受托物业管理企业对物业进行交接验收、对交接验收提出的问题进行限期整改；不得将物业保修责任、因质量原因或达不到使用功能进行的整改、修复的责任转嫁给受托的物业管理企业或第三方；法律、法规规定的其他权利义务。物业受人的权利义务：遵守《业主临时公约》的规定；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按时缴纳物业管理各项费用；在物业装修前，持相关材料向本物业受托的物业管理企业申报登记，并签订《住宅室内装修管理服务协议》；因处身原因造成损害公共利益或他人利益的，应恢复原状，造成损失的，应依法承担赔偿责任；法律、法规规定的其他权利义务。五、物业管理服务费用及相关费用。 (一)物业买受人应承担下列物业管理费用及相关费用，并按时缴纳。 1、物业管理服务费______元/月(建筑面积)： a、多层住宅_______元/月(建筑面积)； b、小高层住宅______元/月(建筑面积)； c、高层住宅_______元/月(建筑面积)； d、商铺________元/月(建筑面积)； e、写字楼_________元/月(建筑面积)； f、_________________________________ 2、维修专项资金______元/月(建筑面积)，计_______元； 3、建筑装潢垃圾清运费(一次性)________元/(建筑面积)，计______元； 4、停车费按物价部门规定支付； 5、公摊费用(共有部位、共用设备设施日常运行费用)由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积按实分摊计算，按月向相关职能部门或受其委托的物业管理公司交纳。 (二)业主或物业使用人自用部位、自用设施的维修养护及其它特约服务的费用，由业主或物业使用自行支付。 (三)保修期内属保修范围的维修、养护费用由开发建设单位承担。 (四)业主委员会成立之前，不属于保养范围的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的费用，由业主按其拥有的权属分额共同承担。 (五)本物业经综合验收合格自交付之日起物业管理费由业主或物业使用人缴纳，在此之前的物业管理费由开发建设单位缴纳；由于特殊情况未经综合验收而交付使用的，综合验收合格前的物业管理费由开发建设单位缴纳。六、本补充协议为商品房买卖合同的一部分，具有同等效力。七、买受人物业座落：_____区_____幢______幢(座)室。建设单位(盖章)法定代表人(盖章) 买受人(签章) 年月日注： 1、买受人为单位的、应由单位法定人签章，并加盖单位印章； 2、详细内容见《前期物业服务合同》。

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补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议，当补充协议内容与主合同条款不一致，以补充协议内容为准。现在市场交易中二手房合同补充条款多为双方协商的自拟格式，商品房出售合同的补充条款多为开发商拟订的格式条款，但条款是可以调整的。那我们就来看看，商品房买卖合同中，购房者容易忽略的几个问题，我们在签订商品房合同补充协议中应该注意的。1、套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。2、公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。3、房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。4、物业的约定，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。5、精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以“进口”、“高级”、“优质”等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。6、开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。7、房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。8、在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。现在我们对上面的特别重要的问题进行简短的分析：关于不能如期取得贷款的约定按揭贷款是许多购房人都采用的付款方式，但是现在的贷款额度很紧张，很容易出现由于贷款没有待下来而产生的违约行为。购房人在签订《合同》或《补充协议》时对此条要予以充分注意。在付款方式的附件中，开发商往往写明，如买受人不能获得银行的按揭贷款，买受人应于接到通知的几日内付清余额。购房人往往粗心，没有注意该条款或者因为觉得不能获得的贷款的风险不大，对该条款没有重视。目前的状况，很多争议越发频繁，一旦购房人无法获得银行贷款，按照本条约定，购房人必须在几日内交清全部房款，否则，购房人就需承担不能按期付款的违约责任。应约定在这种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，以此来维护自己的权益。关于产权证取得期限的约定房地产市场交易中，是会出现购房人在完全支付房款后的几年内，都拿不到产权证，至使产权处在一种不确定的状态之中，原因是是可以能是开发商资金比较紧张，将项目抵押给了银行。售楼之后，开发商必须先将银行的钱还清，银行才能解除抵押，购房合同才能去备案。因此，严格审查开发商提供的“五证”，尤其是“土地使用证”的正本记事栏中，有无土地被抵押的标注，取得所售房产及相应土地面积未设定抵押的承诺，约定产权证取得的最后期限十分必要，并同时约定，如到期购房人仍然得不到产权证，购房人有权退房及退房处理办法的约定。关于物业的约定商品房买卖中，开发商指定的前期物业与业主委员会选聘的物业之间产生的纠纷很多，因此，购房人为保证其入住后权益的维护，也可在《补充协议》中约定物业的有关情况：如物业费、停车费等费用的具体数额，小区规划、面积问题、水、电、煤气(天然气)开通时间等。最后我们还需要特别注意关于违约责任与解除合同的约定双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到《合同》或《补充协议》的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。同时，也可约定开发商限期更正或修复，如在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除《合同》。并同时约定《合同》解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计算的方法。《商品房买卖合同》与《补充协议》谁服从谁“补充协议”有优先权购房合同和补充协议是约束房屋买卖双方交易行为的重要法律文件，补充协议与标准契约具有同等的法律效力。当格式合同的条款与补充协议条款相抵触时，在民事行为的处理原则方面，补充协议条款约定的内容有优先权。目前有不少消费者在购房过程中只重视购房合同，而对补充协议的重要性认识不足，结果吃亏上当。购房者在补充条款中可增加出现质量问题后的处理程序、购房者的权利、开发商的违约责任、争议处理依据等内容。购房者：千万不要与开发商签订任何放弃延迟办证赔偿协议，不要让缴费签署文件的日期与实际签署日期不符，如果与开发商签订补充协议，可委托律师代理，以免上当。