逾期支付的购房款开发商能否先用来抵违约金？-法师兄

有不少购房者无法一次性付清开发商的购房款，于是选择通过银行按揭或者分期付款形式支付。但是，有时候因为自身资信等原因无法办理贷款或者贷款额度不足以支付剩余购房款，分期付款也因为种种原因无法及时支付，那么在这种情况下就需要按约定向开发商支付逾期付款的违约金。有的时候购房者好不容易向开发商凑齐了购房款，而开发商收到钱后就先把购房款用来抵偿违约金，造成购房者无法还清购房款的事实。特别是有的购房者一次性购买多套商品房，由于欠开发商购房款数额巨大，违约金数额也大，凑来一部分钱给开发商也是想先把其中一套或几套房屋的购房款付清，先把这几套证办下来，或者先转手卖掉，其他购房款再慢慢支付；而开发商收钱后，常常把购房款用来抵违约金，从而造成购房者又无法足额支付其中某套或某几套的购房款。开发商的这种做法是没有法律依据的。按照民法意思自治的原则，在债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所付全部债务而双方又未做约定时，应当尊重债务人的意思。也就是说，除非购房者和开发商事先约定好补交的购房款先用来支付逾期付款的违约金，否则，如果购房者表示该笔钱是用来支付其中一套或某几套购房款的，那么开发商没有权利擅自将购房者支付的剩余购房款先用来抵偿违约金。这种情况下，开发商计算违约金应将相应归还的购房款本金先行扣除，而不是先用缴纳的购房款扣减违约金之后再用来抵其所欠的购房款本金。

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“违约金”是指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金，实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。...

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开发商逾期交房，已支付违约金，您现在要求退房符合合同约定的话就可以，不符合合同约定的就不能要求全款退房，建议您拿着合同来本所进一步咨询。...

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，分为两种情况：第一种情况：合同中对逾期支付购房款违约责任有约定的，按照约定计算。商品房买卖合同一般是按照合同范本制作签订的，大多数情况下会对逾期支付购房款的违约责任作出约定，例如，迟延支付购房款，按迟延付款金额的日万分之五支付违约金。这种情况下，违约金计算方式已经明确，应按合同约定履行。第二种情况：合同中没有约定违约金数额或计算方法。按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。以上是买房晚付款违约金的两种情况。

如果双方当事人在商品房买卖合同中约定买方须在什么期限内办结公积金个人住房贷款的手续，并约定买方超过该期限时是否及如何付给卖方违约金，则买方应按照该约定向卖方支付违约金，否则，卖方要求买方承担违约金缺乏事实和法律根据。广西壮族自治区以及南宁市关于公积金个人住房贷款的规章明确规定，开发商不得拒绝买方通过公积金个人住房贷款支付房款，因此，公积金个人住房贷款比商业贷款的审批过程花费较长时间，依法不能成为开发商向买方索要违约金的事实和理由。建议您在协商不成的情况下，通过律师与开发商进行交涉；交涉不成，则到法院起诉，要求法院判决。

逾期付款是否支付违约金取决于合同中是否有约定的违约金。合同中没有约定，当事人也没有追究责任，不需要支付违约金。但相反，你需要支付违约金。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约造成的损失赔偿的计算方法。约定违约金低于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求增加；约定违约金过高造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。【辟谣】违约金和定金可以同时使用吗？真相：无法分析：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。如果定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方可以要求赔偿超过定金金额的损失。如何计算逾期付款违约金？1、合同中对违约金有具体约定的，按照约定中的具体金额执行。违约金的计算依据是合同总价。2、一般情况下，违约金金额不得超过合同未履行部分的总价值。当事人明确约定适用地方性法规的，人民法院可以选择参照约定执行。