承租人优先购买权的适用情形:

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• 问承租人的优先购买权有哪些情形
  

  1、房屋共有人行使优先购买权的。法律规定共有人具有优先购买权，是出于简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值的考量，而承租人的优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度出发，应当优先保护共有人的优先购买权。 2、出租人将房屋出卖给近亲属的情形。这是出于对我国国情与传统观念的考量，可以说中国是以人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在交往的过程中，亲情往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，是不同于纯粹的买卖关系的。 3、出租人履行告知义务后，承租人在合理期限内未明确表示愿意购买的。权利与义务应该是对等的，承租人在合理期限内行使优先购买权是受到法律保护的，但若其不及时行使优先购买权，将会导致出租人的权益受到损害，在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。因此，承租人接到通知后一定时间内，是法律规定的行使优先购买权的合理期限，逾期将推定承租人放弃优先购买权。 4、购买房屋的第三人出于善意并已经办理登记手续的，即符合善意取得的构成要件。我国《物权法》第106条规定了善意取得制度，即受让人以取得财产所有权为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续的情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。

• 问承租人优先购买权主要有哪些情形
  

  主要有共有人优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等等。如出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等。这主要是考虑到，在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。因此，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，共有人主张优先购买权的，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权；出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权；承租人仅租赁部分房屋，而出租人出售整体房屋的，承租人也不是当然可以行使优先购买权。就上述情况而言，因共有人对房屋拥有的是所有权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是所有权人。因此，与承租人相比仍然更有优先性。而基于特殊人身关系建立的买卖关系，也与一般的买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内。即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。就房屋的部分与整体而言，法律本身就是规定承租人对其承租的部分房屋有优先购买权，而对其他部分则没有优先购买权，故承租人的权利不能超出合同的范围。因此，如果将租赁部分单独出卖给承租人，对整体房屋其他部分出卖不产生实质性影响的，承租人对此部分可以行使优先购买权；反之，则不能行使优先购买权。否则，就是对出租人实体权利构成损害。

• 问承租人的优先购买权
  

  出租人在租赁期限内出卖房屋时，承租人享有优先购买权。根据2021年1月1日起生效的《民法典》第七百二十六条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。《民法典》第七百二十七条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

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