对房屋所有权人出售抵押的房屋做了哪些限制

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• 问被抵押人对房产做了查封，还能向买家出售房屋吗
  

  房地产抵押后，抵押人也可以出售，但抵押权人必须同意。根据法律规定，抵押房地产可以经抵押权人同意转让或出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人偿还。

• 问抵押人私自将房屋出售或做抵押怎么办
  

  抵押人私自将抵押的房屋卖掉一般会被认定为无效的处分行为。抵押人将房产办理抵押，虽然抵押人仍是房产的所有权人，但是其所有权主要是处分权受到严格的限制。 抵押人要处分其房产必须先征得抵押权人的同意。若未征得抵押权人同意则被认定为无效的处分。 抵押人在处分自身已办理抵押的房产时必须注意，否则不仅处分房产的行为被视为无效，购买方也会根据买卖合同的约定要求抵押人承担违约责任，这将会极大的增加抵押人的风险和损失。 　　总之，抵押人要处分其房产时必须保证其对所享有的房产完全的所有权。

• 问房屋抵押权人有哪些权利
  

  抵押权人的义务主要是保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。由于抵押人对抵押房屋的侵害行为，致使抵押房屋的价值减少时，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保。如果抵押的房屋毁损灭失，抵押人应以其他财产充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能归责于抵押人的事由而毁损灭失时，抵押人可以以赔偿请求权向房屋抵押权人提供担保，也可将赔偿请求权让与给抵押权人而获免责。

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