开发商没有预售证能否买卖房产

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• 问开发商没有预售许可证能不能买期房，期房可以卖吗
  

  《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。

• 问开发商没有预售证签订的房屋买卖合同是否有效
  

  开发商在没有取得土地使用证的情况下是不可能取得商品房预售许可证的，这种情况下房产是不允许出售的，即使有购房合同也应认定为无效。在预售许可证下发之前，你是可以要求法院认定购房合同无效的，也就可以要求返还购房款，如果能证实开发商在销售过程中存在虚构或者故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，可以认定为开发商欺诈，你在要求返还购房款的同时，还可以要求不超过已付购房款一倍的赔偿。

• 问没有商品房预售许可证, 开发商违规出售商品房, 买卖合同是否有效?
  

  1、表面上看和怀疑都不能证明，开发商违规出售房屋。2、根据的你陈述的事实，谁也无法分析认定开发商属于“违规取得预售许可证”。3、工程建设总投资不包含，开发商或者土地使用人取得土地使用权的费用。4、根据最高院的司法解释，对商品房预售和买卖合同的效力，只要有预售许可证合同就是合法有效的，除非许可证是假的，只要是真的，是否违规取得没有证据法院是不审查的。5、根据最高院商品房买卖的司法解释，没有许可证签订的买卖合同是无效的，但是“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。6、所以你的买卖合同开发商不同意，不能退款退房的。7、开发商的5证（包括预售许可证）到贵阳市住房和城乡建设局调查咨询了解，就很容易的查明的。

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