土地使用权出让合同的主要内容和订立方式-法师兄

(一)主要内容土地使用权出让合同除了一般合同应具备的条款之外，一般应有如下内容：一是所出让土地的四邻界至、面积等自然状况；二是土地的用途；三是土地使用权的出让期限；四是土地出让金的标准及给付方式；五是投资开发期限和开发程度；六是土地使用规则，包括建筑容积率、建筑密度、建筑限高、绿化比率等要求；七是合同的担保方式。(二)合同的订立方式土地使用权出让合同一般以如下3种方式订立：1．协议。这是指代表国家出让土地使用权的上地管理部门与特定的土地使用权受让人通过协商，在达成一致意见后，签订土地使用权出让合同。这种方式的特点之一是在当事人议定合同条款，特别是确定土地使用费、即出让金方面，在不低于按国家规定所确定的最低价的基础上具有较大灵活性；但应注意的是，此种方式竞争性较差，在价格和规划设计条件等方面存在浓厚的人为因素，随意性大。因此，主要适用于专业性强，有特定要求或者没有条件进行拍卖和招标方式的项目。2．招标。这是指代表国家出让土地使用权的上地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，然后在众多的投标人中选择条件适宜者与之订立土地使用权出让合同。这种方式有利于出让方选择合适的受让人，因此一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。3.拍卖。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门，以公开竞价的方式将土地使用权出卖，以众多报价人中的出价最高者为受让人，与之订立土地使用权出让合同。这种方式可以使国家获得较高的土地使用费，但对竞买者开发能力、资质信誉方面的审查控制比较薄弱，因而适用于要求不高的中小型房地产开发项目和已经开发成熟的商业性用地使用权的出让

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(一)主要内容土地使用权出让合同除了一般合同应具备的条款之外，一般应有如下内容：一是所出让土地的四邻界至、面积等自然状况；二是土地的用途；三...

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土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

出让土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。1.出让土地使用权的取得。①.出让土地使用权的合法取得方式为拍卖、招标、挂牌、协议。②.土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证，取得出让土地使用权。依双方约定采取分期付款方式取得出让土地使用权的，在未付清全部出让金前，土地使用者领取临时土地使用权证。2.出让土地使用权的内容：①.出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分②.分期付款取得出让土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。③.出让土地使用权人对其使用土地上的地上建筑物、其他附着物享有所有权3.国有土地使用的期限：①.根据国务院的现行规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；综合或者其他用地50年。②.开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，使用期限最长不得超过50年。③.国有土地所有者代表与用地者可在不超过最高出让年限的前提下，在出让合同中约定出让年限。4.改变出让合同中的土地用途土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协定或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。5.土地使用者必须依土地使用权出让合同的约定开发、利用土地，不得在法定或约定的期限内闲置土地。土地使用者转让土地使用权必须符合法定条件。

（1）以出让方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。 3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。4、增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、契税、所得税（二）以划拨方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款5、契税、增值税（三）以转让方式取得国有土地使用权1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让 4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。5、“房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。补充说明：“项目收购获取土地的方式”属于转让的范畴，具体内涵是通过收购项目公司的股份达到获得项目公司所拥有土地的目的。收购项目公司的优点：（1）避免了直接公开购买土地带来的竞争和麻烦，手续简单，便于操作。（2）节省了直接转让土地需要缴纳的各种税费。（3）可直接拥有原项目的开发人员，开发快捷。收购项目公司的缺点：（1）存在人员整合的风险。（2）可能存在原公司财务、法律方面的遗留问题，需注重前期调查。7、转让方：增值税、城建税等附加、印花税、土地增值税根据上文的叙述，土地使用权征收什么税是不一定的，以不同的方式取得的土地要交的税是有区别的，不能一概而论。值得注意的是，土地使用权所要交的税是要注意时间的，逾期不交是要加交滞纳金的，所以一定要把握好时间，否则吃亏的就是我们自己。