房屋买卖合同效力是什么？买受人恶意串通签订的房屋买卖合同有效？

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• 问签订房屋买卖合同有效吗
  

  房屋买卖合同是否有效，要视其是否满足法律规定的生效要件而定。根据2021年生效的《民法典》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

• 问房屋买卖合同效力
  

  本案实际上涉及两个问题:一是未办房产证的房产能否买卖;二是非实际买受人签订的这一合同对买受人是否有约束力.对第一个问题,尽管法律规定未经产权登记的房产不得买卖,但我认为这种规定应理解为是一般的限制性规定,并不意味着订立这样的买卖合同就绝对无效,如果此房从性质上看并不是办不到产权证,只是未到办证的时间.如此,双方当事人只要在合同中约定了办到产权证后再过户的条件,就应认定是有效的.当出卖人最终办到产权证后,却不履行过户的义务,买受人起诉到法院要求出卖人履行此义务的,法院应予支持,如此处理既符合当事人当初订立合同的共同意愿,又未损害社会和他人的利益,应确认这样的合同有效.第二个问题,要看买受人是否追认(如出买人以此为由认为合同无效时),以及合同的签名人对买受人是否构成表见代理(即有理由认为签名人订此合同是经买受人事实上认可的——当买受人以此为由认为合同无效时),如买受人予以追认，或者构成表见代理,合同就是有效的，对买受人有约束力,反之合同无效.

• 问签订房屋买卖合同是否有效
  

  双方签订的房屋买卖合同，如果是双方自愿签订的、合同内容不违反法律规定、不侵害他人或者国家利益的，合同具有法律效力。 私人签订的房屋买卖合同具有法律效力，需要满足以下条件： 一、签订房屋买卖合同的行为人应该具有相应的民事行为能力; 二、房屋买卖合同内容为双方真实意图的表达; 三、房屋买卖合同不违反法律和社会公共利益。

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