开发商隐瞒未取得预售证的开发商签订的购房合同是否具有法律效力？-法师兄

开发公司在没有预售证的情况下与业主签订了商品房预约合同收取了80%房款，但一直未签订正式合同。因迟迟不能交房，业主准备起诉开发公司。根据最高院关于审理商品房合同纠纷适用解释的规定，未取得预售证的，合同应当是无效。同时根据该司法解释第九条规定，开发商故意隐瞒未取得预售证的，买受人可以请求1、返还已付购房款及利息、2、赔偿损失，3、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。1、买受人起诉后预计法院会判决合同无效，但合同无效的情况下能要求开发公司赔偿损失吗？2、关于赔偿损失，通常开庭时原告提出主张，被告开发公司如不认可应当提出反证。最大的问题是原告庭审时如何举证自己的损失？总不能随口说一个数吧？从签订预约合同之日至起诉之日止该地段房屋确实升值了，可以通过评估来确定。但庭审时原告能主动对升值部分作为损失要求评估吗？麻烦有经验的专家律师给指导一下，原告应当如何举证自己的损失才能得到法院支持，或由对方要求进行评估。3、业主起诉解除好还是起诉无效好？

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据最高院的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但司法解释在条款中作了新的突破，在起诉前开发...

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消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。没有取得预售许可证开发商是不能销售商品房的...

我国商品房预售实行许可制度。开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门申请预售许可证，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。因此，拥有商品房预售许可证是期房销售的前提。换句话说，开发商只有取得销售许可证，才能获得签订期房销售合同的主要资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。未取得预售许可证的开发商不得出售商品房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的商品房预售合同视为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，视为有效。

开发商未取得预售证书签订的合同无效。预售房地产的开发商应当持有商品房预售许可证，开发商未取得预售许可证的，与买方签订的商品房预售合同视为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，视为有效。

未取得预售许可证的开发商签订的合同一般认定无效。预售房产的开发商应当持有合法有效的商品房预售许可证，未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效预售许可证的可以认定为有效。