房屋卖方未取得房屋权属证书的情况下买卖合同是否有效-法师兄

房屋卖方未取得房屋权属证书的情况下买卖合同是否有效

2023-02-26

买卖双方在卖方尚未取得房屋权属证书的情况下所签订的房屋买卖合同，如果合同是双方当事人的真实意思表示，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，那合同就是有效的。

相关法规

《合同法》第52条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（《合同法》将于2020年12月31号失效）。根据《民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）。

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未取得产权证的房屋又被称作“合同房”，主要有三大类：第一种是买受人已获得产权，产权证书还在办理之中；第二种是买受人尚未获得完全产权，房屋抵押给银行，买受人还在按揭之中；第三种是房屋本身就没有产权，不能办理产权证书，如“小产权房’。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。故社会上历来对合同房买卖讳莫如深、遮遮掩掩。《物权法》颁布实施以后，合同房买卖这个灰色地带的法律效力终于得到了明确。依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。合同房的买卖由于涉及到债权和物权的双项变化存在诸多风险，故买卖双方需要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。