业主委员会和物业公司签订的合同是否需要经过业主大会审议？

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• 问物业合同只由业主委员会签订是否合法
  

  要看这个物业合同是前期或者是常规期，前期物业服务合同（在物业未交付给业主前，物业服务企业早期介入时所签订的物业合同）是由开发商与物业公司签订。在常规物业管理服务期间，业主大会选举的业主委员会成立后，物业服务合同应该由业主大会授权业主委员会与物业公司签订。所以，业委会签物业合同是代表全体业主所签，要有业主大会授权才合法。

• 问物业与业主委员会合同业主要要签吗
  

  这个合同文本，从形式上，不需要（业主们）签署，只需要有物业服务企业和业主委员会印章，形式上即有效。但是，业主委员会加盖印章，则必须满足下列条件：该合同文本的内容、或至少是物业费费率、服务标准等重大事项的内容，应该经过本小区业主人数、所占面积“双过半”的同意才可以。否则，业主委员会的行为侵犯了业主们的表决权和共同决定权。将令小区陷入物业管理活动危机的境地。作为物业服务企业，也应该审核业主委员会的盖章行为，是否有业主共同决定的过程——即是否召开过业主大会会议对物业费费率、服务标准等重点条款，甚至干脆是整个合同文本（我推荐此）让全体业主进行表决并以“双过半”的比例通过。

• 问业主委员会和物业签的物业合同业主没有签有效吗
  

  合同纠纷：需要按照合同约定处理，违约的可按照下列规定处理，协商不成，可诉讼处理。合同法：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

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